市街化区域
読み方:しがいかくいき

すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域のこと(都市計画法7条2項)。

 同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施される。

 また、同区域内の農地については、農地転用の際、農業委員会の許可は不要で、届出だけで転用が可能である。 

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委任、準委任 ( いにん、じゅんいにん )
読み方:いにん、じゅんいにん

法律行為(不動産の売買や賃貸借の契約など)を他人に委託する契約のこと。法律行為以外の事務の委託は準委任という。準委任には委任の規定が準用されるから、民法上は両者に大差はない。

 民法上の委任契約は特に報酬を定めない場合は無償とされる(民法648条)が、商法上は有償である(商法512条)ので、宅地建物取引業者が宅地建物取引業の業務に関して媒介をする場合は、特約がなくても報酬請求権が認められる。 

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建設住宅性能評価書 ( けんせつじゅうたくせいのうひょうかしょ )

建設住宅性能評価書とは、住宅性能評価のひとつです。住宅性能評価書には、建物の設計段階における『設計住宅性能評価書』と建設後における『建設建物性能評価書』の2種類があります。

建設される住宅が設計住宅性能評価書に表示された性能が発揮されているか指定住宅性能評価機関が現場で数回中間検査するのが建設住宅性能評価です。完成段階においても最終の検査を行います。こうして、完成住宅についての評価書である建設住宅性能評価書を交付します。従って、建設住宅性能評価は設計住宅性能評価を受けていないと申請を行うことはできません。

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災害危険区域 ( さいがいきけんくいき )
読み方:さいがいきけんくいき

建築基準法39条により、津波、高潮、出水等による災害の危険の著しい区域として、地方公共団体が条例で指定した区域のこと。

 この区域内では建築の禁止など一定の建築制限を行なうことができ、各自治体によって具体的な規制は違ってくるが、災害危険区域内には、住宅、寄宿舎、老人ホームなどの用に供する建築物の建築を原則として禁止するところが多い。

 この区域には、災害の種類に応じて、土砂災害危険区域、急傾斜地崩壊危険区域、水害危険区域などがある。 

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災害を受けたときの所得税の軽減免除 ( さいがいをうけたときのしょとくぜいのけいげんめんじょ )
読み方:さいがいをうけたときのしょとくぜいのけいげんめんじょ

災害によって住宅や家財に損害を受けたときは、災害減免法により所得税が軽減免除される。災害のあった年分の所得金額が1000万円以下の者で、震災、風水害、火災等の災害によって受けた損害額が住宅又は家財の2分の1以上で、かつ、雑損控除の適用を受けない場合は、所得金額に応じて所得税額が軽減免除される。

 この場合の住宅又は家財とは、自己又はその者と生計を一にする配偶者その他の親族が所有する常時起居する住宅又は日常生活に通常必要な家具、じゅう器、衣服、書籍その他の家庭用動産をいうが、別荘や貴金属類、書画、骨とう、美術工芸品等で1個又は1組の価格が30万円を超えるものは含まれない。

 具体的には、所得金額が500万円以下の者は所得税の全額が免除され、所得金額が500万円を超え750万円以下の者は所得税額の2分の1が、所得金額が750万円を超え1000万円以下の者は所得税額の4分の1が、軽減される。

 また、サラリーマンが災害減免法により源泉所得税の徴収猶予又は還付を受けた場合は年末調整されないので、確定申告により所得税を精算することになる。 

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債権 ( さいけん )
読み方:さいけん

特定の人に対して、一定の積極的行為(作為)又は消極的行為(不作為)を請求しうる権利。財産権のひとつ。

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債権者 ( さいけんしゃ )
読み方:さいけんしゃ

特定の人(債務者)に対して、一定の給付をなすべきこと(債権)を請求しうる者。 

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債権譲渡 ( さいけんじょうと )
読み方:さいけんじょうと

債権をその同一性を変えないで移転することを目的とした契約である。

 投下資本の回収、自己の債務の担保・弁済の手段などとして利用されている。

債務者に対する対抗要件は、通知又は承諾であるのに対し、債務者以外の第三者に対する対抗要件は、確定日付のある通知、又は承諾である 

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再建築不可 ( さいけんちくふか )

再建築不可とは、中古住宅などの既存の建築物のうち、建て替えや増改築のできない不動産のことを指します。

不動産公取協の表示規約で、再建築不可の不動産については「再建築不可」「建築不可」と表示することが義務づけられています。たとえば、市街化調整区域の土地、接道義務(敷地が、4m以上の道路に幅2m以上接していなければならない)に違反している土地建物、既存不適格建築物などです。
また、実際には再建築不可にもかかわらず、その旨を表示していない広告を出す業者もいるので中古住宅の購入に際しては、注意が必要です。

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採光 ( さいこう )
読み方:さいこう

自然光(天空光)を、建築物の屋内に取り入れること。

建築基準法上、衛生上の視点から、建築物の用途ごとに、その床面積の一定割合の採光上有効な開口部を設けることが定められている(建築基準法28条1項)。

 住宅の居室においては、採光のための開口部の面積は、居室の床面積の7分の1以上でなければならないとされている。 

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サイディング ( さいでぃんぐ )
読み方:さいでぃんぐ

外壁に張る乾式の板状の外装材の総称。

 本来は外壁に張る木板材を指すが、近年はセメント系、セラミック系、金属系のものなど、工業製品化したものが一般化してきた。

 意匠性、耐久性、断熱性、防火性などに優れたものが開発されており、色柄などデザインが豊富で、比較的安価なため、多くの住宅の外壁として使用されている。 

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再販物件 ( さいはんぶっけん )

再販物件とは、過去に一度分譲されたものの、販売不振など何らかの営業政策上の理由から販売を停止し、その後、価格や仕様の見直しをしたうえで再び販売をする物件のことです。

一般的に当初の売主から、別の不動産会社などが買い取って再販されることが多いです。「クリアランス物件」「新古マンション」とも言います。新築後数年以上たっている場合もありますが、一度でも入居者がいた中古物件とは異なります。新築でも中古でもないため、物件によって融資が付きにくいこともあります。

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債務 ( さいむ )
読み方:さいむ

特定の人に対して、一定の積極的行為(作為)又は消極的行為(不作為)をしなければならない義務。 

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債務者 ( さいむしゃ )
読み方:さいむしゃ

特定の人(債権者)に対して、一定の給付をなすべき義務(債務)を負う者。 

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債務不履行 ( さいむふりこう )
読み方:さいむふりこう

債務者が債務の本旨に従った債務の履行をしないことをいう(民法415条)。

 以下の3つの態様がある。 1.履行遅滞履行期を過ぎても債務が履行されない場合。
2.履行不能履行することが不可能になった場合。
3.不完全履行 履行はしたものの、それが十分でなかった場合。
債務不履行に対しては、民法により、債権者が債務者に対して損害賠償を請求することが可能とされている(同法415条)。 

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債務名義 ( さいむめいぎ )
読み方:さいむめいぎ

強制執行によって実現されるべき請求権の範囲、債権者、債務者を表示した公文書。

 債務名義には「確定判決」「仮執行宣言付判決」「和解調書」「調停調書」「執行認諾文言付公正証書」「仮執行宣言付支払督促」などがある。

 執行機関は、迅速に執行するために自ら債権の存在を確かめることなく、他の国家機関が作成した債務名義がある場合のみ強制執行を行なう。 

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詐欺 ( さぎ )
読み方:さぎ

他人を欺(あざむ)いて錯誤に陥らせる違法な行為のこと。

 欺くとは、虚偽事実の捏造と真実の隠蔽などであるが、その行為が違法であるかどうかは、その場合ごとに判断される。

 詐欺によって意思表示をした者は、それを取り消すことができるが(民法96条1項)、善意の第三者に対抗することはできない(同法96条3項)。

 また、詐欺によって受けた損害は、詐欺者の不法行為として損害賠償の対象となり得る。

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サブリース ( さぶりーす )
読み方:さぶりーす

元来は、賃借人がさらに第三者に賃貸(転貸)することであるが、不動産取引においては、不動産管理業者が1棟のアパート・マンション・ビルを一括で借り上げ転貸することをいう。

 所有者は自ら管理する煩わしさがなく、入居者の有無に左右されず家賃を受け取れるメリットがあるが、敷金、礼金がなくなったり、賃料が相場の10~15%近く安くなったり、家賃の10%近くの管理報酬を業者に払ったりというデメリットがある。

 また、一括借り上げ期間と転貸借期間とのミスマッチや賃料の下落から、トラブルも発生している。 

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更地 ( さらち )
読み方:さらち

建物等の定着物がなく、借地権等の使用収益を制約する権利のついていない宅地をいう。すなわち、すぐに建物の建築が可能な土地を更地と呼んでいる。

なお、宅地でなければ更地とは呼ばないので、耕作されていない農地や樹木のない山林は更地とは呼ばない。

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3,000万円の特別控除の特例 ( さんぜんまんえんのとくべつこうじょのとくれい )
読み方:さんぜんまんえんのとくべつこうじょのとくれい

居住用財産の譲渡の特別控除へ 

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サービス付き高齢者向け住宅 ( さーびすつきこうれいしゃむけじゅうたく )
読み方:さーびすつきこうれいしゃむけじゅうたく

高齢者の居住の安定確保に関する法律の改正に基づき平成23年10月20日より導入された高齢者向けの住宅。
バリアフリー構造等を有し、介護・医療と連携し高齢者を支援するサービスを提供する住宅として都道府県知事へ登録する。

 登録基準は下記のとおりである。 1.床面積は原則25m2以上であること。
2.便所・洗面設備等の設置をすること。
3.バリアフリー構造とすること。
4.少なくとも安否確認・生活相談サービスを提供すること。
5.高齢者の居住の安定が図られた契約であること。
6.前払家賃等の返還ルール及び保全措置が講じられていること。
なお、従来あった「高齢者円滑入居住宅」、「高齢者専用賃貸住宅」、「高齢者向け優良賃貸住宅」は本住宅制度が創設されたことに伴い廃止された。 

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サービスルーム ( さーびするーむ )
読み方:さーびするーむ

建築基準法の採光や換気の基準を満たしていない居室以外の部屋。収納スペース等としての使用が望ましい。

 通常は納戸として建築確認を受けている。間取り図上ではsや納戸で表示することが多い。

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財形住宅融資 ( ざいけいじゅうたくゆうし )
読み方:ざいけいじゅうたくゆうし

勤務先で一般財形貯蓄、財形年金貯蓄、財形住宅貯蓄のうち、いずれかの貯蓄を1年以上続け、貯蓄残高が50万円以上あるサラリーマンが借りられる公的融資。融資限度額は貯蓄残高の10倍(最高4,000万円)までである。

融資は次の3つの方法による。 1.金融機関等と財形貯蓄契約を行っている事業主等が雇用・能力開発機構から資金を借り、この資金を従業員に転貸する「財形転貸融資」。
2.共済組合等が財形貯蓄を行っている公務員等に対して行う融資。
3.1,2による融資が受けられない者に対して住宅金融支援機構が直接融資する「財形住宅融資」。

 上記いずれの場合でも、事業主が、財形融資を受けた従業員に対して利子補給等の負担軽減措置を講ずることが必要である。 

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財産分与 ( ざいさんぶんよ )
読み方:ざいさんぶんよ

離婚した夫婦の一方が、他方に対して財産を分与すること。その請求は離婚後2年以内にしなければならない(民法768条)。

 慰謝料と異なり、離婚の責任がどちらにあるかは問わず、離婚の原因をつくった者からも請求ができる。

 財産分与の割合は、財産の取得や維持に対する夫婦双方の貢献の度合いにより決まる。夫婦が共働きで、双方の収入にそれほど差がないような場合は、貢献度は半々とされ、半分が相手への財産分与となる。 

 専業主婦の場合は、家事労働が財産の形成に貢献した度合いに応じて、財産分与が認められる。通常、2割から3割が貢献度とされている。 

 財産分与の対象は、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産であり、夫婦共同名義の財産には限られず、一方の名義の財産でも、夫婦双方がその財産の取得や維持に寄与している場合には、分与の対象となりうる。具体的には現金、預金、有価証券類、不動産、年金などである。住宅ローンなど、夫婦が共同生活のために負担したマイナスの財産(債務)も、プラスの財産と同じで、名義人にかかわらず分与の対象となる。

 ただし、相続によって得た財産や、それぞれが結婚前から有していた財産は、夫婦が協力して取得した財産とはいえないため、分与の対象にはならない。 

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在来工法 ( ざいらいこうほう )

在来工法とは、日本の代表的な木造建築工法であり、木材の土台、柱や梁等の軸組で荷重を支える建築工法のことです。

『木造軸組(もくぞうじくぐみ)工法』とも呼ばれています。土台の上に柱を立て、その上に梁(はり)を掛け渡し、斜めに筋違い(すじかい)を入れて補強し、壁を組んで作ります。柱と梁で建物を支える構造になっているため、増改築が容易で、使用する木材によって予算にも柔軟に対応できます。しかし、職人の経験や技術の差が出やすく、施工レベルや工期にバラツキが生じやすくなる工法です。

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死因贈与 ( しいんぞうよ )
読み方:しいんぞうよ

贈与者が、生前に財産の贈与を受ける者(受贈者)に対して死亡を原因として財産を贈与するという契約のこと。例えば、「私が死んだらこの土地をあげよう」などの約束である。

遺贈との違いは、遺贈は貰う人の意思に関係なく行われるのに対して、死因贈与は双方の合意(契約)に従って行われるものだということである。 

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シェアハウス ( しぇあはうす )
読み方:しぇあはうす

寝室など最低限の個室があり、玄関、リビング、キッチン、バス、トイレ、などが入居者の共用になっている建物のこと。ゲストハウスとも呼ばれる。 

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シェード ( しぇーど )

シェードとは、昇降装置に生地を取り付けることによって、上下に開閉させるようにしたもので、採光の調節やプライバシー保護のためにつけられる窓装飾の一種です。用途としてはブラインドと同じ目的を持ちます。

生地は、特に厚いものでなければカーテン生地が使用できるため、バリエーションは多彩で装飾性が高いです。代表的なものにはローマンシェードなどがあります。ローマンシェードの種類には、「プレーンシェード」、「シャープシェード」などの種類があります。

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市街化調整区域 ( しがいかちょうせいくいき )
読み方:しがいかちょうせいくいき

市街化を抑制すべき区域のこと(都市計画法7条3項)。単に「調整区域」と呼ばれることもある。

 山林地帯や農地などが中心で、人口及び産業の都市への急激な集中による無秩序、無計画な発展を防止しようとする役割を持つ。

 同区域での建物の建築は、農林漁業用、国・都道府県・指定都市が建てる場合、都市計画事業や都市区画整理の一環として行う場合など限られたものしか許されず、原則として住宅等の建築が禁止されている。 

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市街地開発事業等予定区域 ( しがいちかいはつじぎょう )
読み方:しがいちかいはつじぎょう

都市計画区域について、必要に応じて都市計画法に定める予定区域の一つである。

 大規模開発事業の適地を早期に確保し、事業を円滑、迅速に実施することにより計画的な市街化を図ることを目的とする。

 都市計画法では、次に掲げる予定区域で必要なものを定めるものとしている(都市計画法12条の2)。
1.新住宅市街地開発事業の予定区域 
2.工業団地造成事業の予定区域 
3.新都市基盤整備事業の予定区域
4.区域の面積が20ヘクタール以上の一団地の住宅施設の予定区域 
5.一団地の官公庁施設の予定区域 
6.流通業務団地の予定区域
予定区域内で、土地の形質の変更を行ない、又は建築物の建築その他工作物の建設を行なおうとする者は、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない(同法52条の2)。 

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市街地開発事業 ( しがいちかいはつじぎょう )
読み方:しがいちかいはつじぎょう

市街地の計画的な開発又は整備を図るため、一定の区域について、公共施設の整備とともに、土地の利用増進や建築物の整備を一体的・総合的に進める事業で、都市計画で定められたものである。

土地区画整理事業、市街地再開発事業などがある(都市計画法12条)。 

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市街地再開発事業 ( しがいちさいかいはつじぎょう )
読み方:しがいちさいかいはつじぎょう

都市再開発法に基づき建築物、公共施設等の総合的整備により、土地の高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として行われる事業をいう。

 具体的には、老朽した木造建築物等が密集し災害の危険性のある地域の細分化された宅地を統合することにより、不燃化した共同建築物に建て替えるとともに道路・公園・広場等の公共施設の整備とオープン・スペースの確保によって、安全で快適な都市環境を創出などの事業である。

 権利変換手続を用いる第1種市街地再開発事業と、収用手法による第2種市街地再開発事業とがある。 

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敷金 ( しききん )
読み方:しききん

主として建物の賃貸借契約の際、賃借人が賃貸人に対して、賃料の不払いや賃借人が負担すべき修繕費用や原状回復費用の担保として預ける金銭。

契約が終了し、建物等を明け渡した後に未払い賃料等があれば、これを控除して返還される。 

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敷地 ( しきち )
読み方:しきち

建築物の建っている土地のこと。

 広義では、街区・画地などを総称したり、道路・河川などの占める土地をさす場合もある。

 建築基準法施行令1条1号では、敷地を、「一の建築物又は用途上不可分の関係にある二以上の建築物のある一団の土地をいう」と定義している。

 また「敷地」が衛生的で安全であるように建築基準法19条で次のように定めている。
1.建築物の敷地は、これに接する道の境より高くなければならず、建築物の地盤面は、これに接する周囲の土地より高くなければならない。ただし、敷地内の排水に支障がない場合又は建築物の用途により防湿の必要がない場合においては、この限りでない。 
2.湿潤な土地、出水のおそれの多い土地又はごみその他これに類する物で埋め立てられた土地に建築物を建築する場合においては、盛土、地盤の改良その他衛生上又は安全上必要な措置を講じなければならない。 
3.建築物の敷地には、雨水及び汚水を排出し、又は処理するための適当な下水管・下水溝、又は溜めますその他これらに類する施設をしなければならない。 
4.建築物が崖崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。

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敷地延長 ( しきちえんちょう )
読み方:しきちえんちょう

建築物を建築する際は、原則としてその敷地が道路に2m以上接していなければならない(接道義務)。

 そのため、道路に接していない土地に建築をする場合には、通路状に土地を借用するか、宅地の分筆の際、通路状の土地を付けて宅地が道路に接するようにする必要がある。この通路状の部分を敷地延長という。 

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敷地権 ( しきちけん )
読み方:しきちけん

区分所有法上の「敷地利用権」のことを、不動産登記法上「敷地権」と呼ぶ。 

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敷地利用権 ( しきちりようけん )
読み方:しきちりようけん

マンション等の区分所有建物の場合に、専有部分を所有するための敷地に関する権利(区分所有法2条6項)。

区分所有者は専有部分と敷地利用権を切り離して処分することは、原則としてできない。

 権利の形態としては、所有権がもっとも多いと思われるが、地上権や賃借権の場合もある。 

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敷引 ( しきびき )
読み方:しきびき

借主に関西地方で居住用建物の賃貸借において行われている慣行で、賃借人から賃貸人に対して預けられた敷金のうち、一定の部分を借り主に返還しないことを契約時点で特約する。

この返還しない部分を「敷引」という。 

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システムキッチン ( しすてむきっちん )
読み方:しすてむきっちん

昭和40年代の高度経済成長期にドイツから輸入され、日本の住宅に合うようにアレンジされた。現在では、一般的な住宅に広く普及している。

 キッチンでの作業に必要な流し台、調理台、コンロ、台所用道具、食器食品庫、調味料入れなどの設備・収納を、キッチンの空間に合わせて配置した台所設備である。

 ユーザーのニーズに対応して種々の部品が準備され、機能やデザインも工夫され、カラーコーディネーションにも対応できる。

 また、最近では設計前にCGなどを使って、イメージ化することもできるようになった。 

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自然人 ( しぜんじん )
読み方:しぜんじん

権利能力を有する個人のこと。 

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質権 ( しちけん )
読み方:しちけん

債権者が債権の担保として債務者または第三者(物上保証人)から受け取った物を占有し、債務が弁済されない場合に、その物について優先弁済を受ける担保物権(民法342条以下)。

抵当権がその目的物の使用・収益を認めるのに対し、質権は目的物の占有を奪い、その使用・収益を禁じている。

 質権は質権が設定される対象により、動産質、不動産質、権利質に分類される。

 動産質は現在でも「質屋」において広く行われているが、不動産質はほとんど利用されていない。

 権利質は、預金、保険金を中心に金融取引において重要な役割を担っている。

 例えば、金融機関が住宅ローンを実行する場合には、担保物件が火災等で滅失し債権を担保することができなくなることを防ぐため、担保物件に長期の火災保険を加入させ、その保険金請求権に質権を設定するということが広く行われている。 

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漆喰 ( しっくい )

漆喰(しっくい)とは、瓦や石材の接着、目地の充填、壁の上塗りなどに使われる建材で、水酸化カルシウム(消石灰)と炭酸カルシウムが主成分となっています。

風雨に弱い土壁そのままに比べて防水性を与えることが出来るほか、不燃素材であるため外部保護材料として用いられたり、また調湿機能に優れているため古くから城郭や寺社、商家、民家など、木や土で造られた内外壁の上塗り材としても用いられたりしてきました。

戦後、在来工法建築とともに急速に衰退しましたが、近年では文化的に再評価されつつあるほか、化学物質過敏症の主な原因とされるホルムアルデヒドの吸着分解の機能があるものとして注目を集めています。

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シックハウス症候群 ( しっくはうすしょうこうぐん )
読み方:しっくはうすしょうこうぐん

建材や家具に使用された塗料、接着剤などに含まれるVOC(揮発性有機化合物)などの化学物質の影響により引き起こされる、めまい、頭痛、吐き気、目・鼻・のどの痛みなどの健康被害の総称である。

 特に近年、住宅の気密性の高まりとあいまって、新築後間もない住宅での被害が多い。

 そこで、平成15年7月1日施行の建築基準法改正で「居室を有する建築物は、その居室内において政令で定める化学物質の発散による衛生上の支障がないよう、建築材料及び換気設備について政令で定める技術的基準に適合するものとしなければならない。」(建築基準法28条の2第3号)と定められた。 

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指定確認検査機関 ( していかくにんけんさきかん )
読み方:していかくにんけんさきかん

「指定確認検査機関」制度は、平成10年の建築基準法改正により、これまで特定行政庁の建築主事が行なってきた確認および検査業務について、新たに必要な審査能力を備える公正な民間機関(指定確認検査機関)も行なうことができるものとする制度である。

 この機関の指定は、一の都道府県の区域で業務を行う機関については、都道府県知事が行い、二以上の都道府県の区域で業務を行う機関については、国土交通大臣が指定を行っている。

 指定確認検査機関による確認済証は、建築主事による確認済証とみなされる(建築基準法6条の2)。

 また、指定確認検査機関が、完了検査又は中間検査を工事完了又は一定の工程に係る工事終了の日から4日以内に引き受けた場合には、建築主事による完了検査又は中間検査は不要となり、検査の結果、建築物等が建築基準関係規定に適合していると認めたときは、建築主に検査済証又は中間検査合格証を交付し、これらは、建築主事による検査済証又は中間検査合格証とみなされる(建築基準法7条の2、7条の4)。

 構造計算書偽造問題への対応及び建築物の安全性の確保のため、平成18年6月に建築基準法が改正され、指定確認検査機関の業務の適正化が図られ、損害賠償能力、公正中立要件、人員体制等の指定要件が強化されるとともに、特定行政庁に立入検査権が付与されるなど、指定確認検査機関指導監督の強化が図られている。 

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指定住宅性能評価機関 ( していじゅうたくせいのうひょうかきかん )
読み方:していじゅうたくせいのうひょうかきかん

登録住宅性能評価機関 

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指定住宅紛争処理機関 ( していじゅうたくふんそうしょりきかん )
読み方:していじゅうたくふんそうしょりきかん

建設住宅性能評価書が交付された住宅について、紛争処理の業務を、公正かつ的確に行うことができる法人として、国土交通大臣が指定した者をいう(住宅の品質確保の促進等に関する法律66条)。

 指定住宅紛争処理機関になることができるのは、各都道府県の弁護士会または民法上の社団法人・財団法人に限定されている。

 指定住宅紛争処理機関は、建設工事の請負契約又は売買契約に関する紛争の当事者の双方又は一方からの申請により、裁判によらず住宅の紛争を円滑、迅速に処理する機関で、当該紛争のあっせん、調停及び仲裁の業務を行う。

 ただし、性能評価を受けていない場合は、指定住宅紛争処理機関はどんなトラブルに対しても一切関知しないので注意が必要である。 

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指定保管機関 ( していほかんきかん )
読み方:していほかんきかん

宅地建物取引業法の規定により、国土交通大臣の指定を受けて手付金等(工事完了後の物件にかかるものに限る)の保管事業を営む機関のこと。

宅地建物取引業者が自ら売主になった場合の手付金等の保全措置のひとつで、業者は指定保管機関との間に手付金等寄託契約を締結し、さらに買主との間で同契約に基づく寄託金の返還を目的とする債権について質権を設定する契約を締結する。

 (社)全国宅地建物取引業保証協会と(社)不動産保証協会が指定保管機関となっている。 

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指定流通機構 ( していりゅうつうきこう )
読み方:していりゅうつうきこう

指定流通機構とは、宅地建物取引業者間で正確かつ迅速に不動産情報を交換するために、宅地建物取引業法50条の2の4第1項 の規定により、国土交通大臣が指定した公益法人のことである。

 現在地域ごとに、(財)東日本不動産流通機構、(社)中部圏不動産流通機構、(社)近畿圏不動産流通機構、(社)西日本不動産流通機構の4つの公益法人が「指定流通機構」として指定されている。

宅地建物取引業法により、専属専任媒介契約及び専任媒介契約の場合には、指定流通機構への物件登録が義務付けられている。 

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私道 ( しどう )
読み方:しどう

民間の個人や法人が所有している道路のこと。「市道」と区別するために「わたくしどう」と呼ぶ場合もある。

 国や地方公共団体が所有・管理する公道に対立する概念と言える。

 私道の維持管理は原則としてその土地の所有者の自由であるが、建築基準法上の道路とみなされているものについては、その変更・廃止が制限されている(同法45条)。

 なお、私道が建築基準法上の道路となるには、原則として「道路位置の指定」を受けなければならない。

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私道負担 ( しどうふたん )
読み方:しどうふたん

売買等の対象となる土地の一部に私道が含まれている場合の、その私道敷地部分のことを言う。

建築基準法42条の道路となる私道以外にも、通行地役権の目的になっているようなものも含む。また、私道について所有権や共有持分を持たずに、利用するための負担金を支払うことになっている場合や、将来生ずることになっている私道負担も私道に関する負担に含まれる。

 不動産広告では、土地面積に私道の敷地が含まれているときには、「土地面積100m2(うち私道負担5m2)」などのように表記し、また、私道の敷地が周辺の所有者と共有の場合は「私道100m2、持ち分4分の1」というように、私道の全体面積と共有持分を表記する。(不動産の表示に関する公正競争規約15条)。

 なお、宅地建物取引業者の重要事項説明では、宅建業者に対して、取引の際には前もって「私道に関する負担に関する事項」を説明することが義務付けられている(宅地建物取引業法35条3号)。 

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司法書士 ( しほうしょし )
読み方:しほうしょし

司法書士は他人の嘱託を受け以下の業務を行う。
1.登記または供託に関する手続きについて代理する。
2.法務局又は地方法務局に提出する書類を作成する。
3.法務局又は地方法務局の長に対する登記又は供託に関する審査請求の手続きについて代理する。
4.裁判所又は検察庁に提出する書類又は筆界特定制度の提出書類を作成する。
5.1から4の事務について相談に応ずる。
6.簡易裁判所における訴訟代理等を行う。
7.民事に関する紛争について、相談に応じ又は裁判外の和解について代理する。
6と7の業務については、訴訟・請求等の価格が140万円を超えない額を限度として、法務大臣が指定した研修を修了し、認定を受けた司法書士に限り行うことができる(司法書士法3条)。

 なお、平成15年4月1日施行の改正司法書士法により、司法書士は司法書士法人を設立することができるようになった(同法26条以下)。 

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借地権 ( しゃくちけん )
建物の所有を目的とした地上権又は土地の賃借権をいう(借地借家法2条1号)。

 建物の所有を目的とすることが要件なので、資材置き場や駐車場にする目的での土地の賃借権は「借地権」ではない。

 平成4年8月1日施行された借地借家法により、利用しやすい借地借家関係が図られている。 

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借地権価額(価格) ( しゃくちけんかがく )
読み方:しゃくちけんかがく

更地としての価額に借地権割合を乗じて算出した価額。

 例えば、該当地の更地の価額が2000万円で、借地権割合が80%だとしたら、借地権価額は1600万円となる。

 借地権取引の成熟している地域では、更地としての価額を標準的借地権割合を乗じた金額を基に取引されることが一般化している。

 ただし、借地権取引の成熟している地域とそうでない地域があり、価額のつけ方にも地域的に差があるので、正確な価額は、地域性等を的確に分析できる不動産鑑定士が評価するのが適切であろう。 

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借地権付分譲 ( しゃくちけんつきぶんじょう )
読み方:しゃくちけんつきぶんじょう

借地借家法により新たに定められた一般定期借地権の制度を利用した分譲のこと。土地を使用する権利は借地権であるが、建物は自己の所有となる。

 一戸建て住宅のみならず分譲マンションの分野でも利用が広がってきている。

契約時に一定額の保証金を地主に預ける必要があるが、土地建物ともに購入する所有権分譲より、おおむね2~3割低価格で住宅を取得できるメリットがある。 

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借地権の対抗力 ( しゃくちけんのたいこうりょく )
読み方:しゃくちけんのたいこうりょく

借地権は登記することによって対抗力(借地権を、契約した相手方以外の第三者に対しても主張できる効力)が付与される。ただし、この登記には土地所有者である貸主の協力が必要だが、借地権が土地の賃借権の場合には貸主は登記に協力する義務がないので、実務上は定期借地権を除いて、借地権が登記されることはほとんどない。

 そこで借地借家法は、借地権の登記が無くても、借地上の建物に借地人が登記をすれば、これをもって借地権を第三者に対抗できるとしている(借地借家法10条)。
 したがって、土地の売買等によって貸主が交代しても、借地人は新しい土地所有者に借地権を対抗(主張)することができる。

 ただし、借地権者である父が、借地権者ではない子の名義で建物の登記をしたような場合には、対抗力がないとされている。 

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借地権割合 ( しゃくちけんわりあい )
読み方:しゃくちけんわりあい

借地権が取引の対象になっている場合の、借地権価額(価格)のその土地の価額(価格)に対する割合をいう。

 その割合は地域により、また借地権の期間等によりさまざまであるが、一般的に商業地では高く、住宅地、工業地の順に低くなるとされている。

 また、相続税評価では、路線価図で設定された借地権割合が、その地域での借地権取得指標とされているが、おおむね、住宅地で60%、商業地で70~80%程度である。

 なお、市場における借地権割合と税務上の借地権割合は必ずしも一致するとは限らない。 

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借地借家法 ( しゃくちしゃっかほう )
読み方:しゃくちしゃっかほう

平成4年8月1日に施行された、借地関係・借家関係について規定する法律。借地借家法が施行されたことにより、従来の、借地法、借家法、建物保護に関する法律は廃止された。

 借地、借家の関係を活性化するために、借地契約については、定期借地権、事業用借地権、建物譲渡特約付借地権という、新しい借地権が創設された。

 また、借家契約においては、定期建物賃貸借(定期借家)の制度が導入されている。 

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借家契約解除の正当事由 ( しゃっかけいやくかいじょのせいとうじゆう )
読み方:しゃっかけいやくかいじょのせいとうじゆう

期間の定めのない賃貸借契約を結んだときに、民法上は各当事者はいつでも解約の申し入れをすることができ、建物の賃貸借は3ヵ月後に契約終了する(民法617条)。

 しかし、借地借家法では賃貸人から解約を申し入れた6ヵ月後に契約終了する(借地借家法27条)が、その場合正当な事由が必要とされている(同法28条)。

 正当事由とは、社会通念上妥当と認められる事由のことであるが、具体的には、賃貸人及び賃借人が建物を必要とする事情のほか、建物の賃貸借の従前からの経緯や利用状況等によって判断され、立退料の提案も考慮される。

 しかし、賃借人の建物を必要とする事情も大きく考慮され、そのバランスを勘案して総合的に判断される。 

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借家契約の更新 ( しゃっかけいやくのこうしん )
読み方:しゃっかけいやくのこうしん

民法は、賃借人が期間満了後も使用を継続しているのに賃貸人が異議を述べないと契約は更新されるが、期間の定めのない契約となり、賃貸人はいつでも解約の申入れができるとしている(民法619条)。

 これに対し、借地借家法は、賃貸人に借家契約解除の正当事由があり、かつ、期間満了前6ヵ月ないし1年内に更新拒絶の通知をしないときには、従前の契約と同一の条件で更新されたものとみなすと定めている(借地借家法26条)。

 なお、当事者の合意による更新の場合に、更新料が支払われることがあるが、この支払の約束のない限り、賃貸人に更新料請求権は発生しない。 

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借家権 ( しゃっかけん )
読み方:しゃっかけん

借地借家法は、建物賃借人がその引渡しを受けていれば、建物の譲受人等に賃借権を主張することができるものとし(借家権の対抗力)、賃貸人からの解約の申入れや期間満了後の更新拒絶には正当の事由を必要とし(借家契約解除の正当事由、借家契約の更新)、契約終了の場合には借家人からの造作買取請求権を認める(借地借家法33条)等、借地借家法の適用を受ける賃借権を強く保護しているので、これを借家権と呼んでいる。

 借家権は相続の対象となるが、相続人がなく、その当時婚姻又は縁組の届出をしていないが、建物の賃借人と事実上夫婦又は養親子と同様の関係にあった同居者があるときは、その同居者は、借家権を承継する(同法36条)。 

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借家権の対抗力 ( しゃっかけんのたいこうりょく )
読み方:しゃっかけんのたいこうりょく

民法は賃借人が賃借権の登記をすれば第三者に対抗(主張)しうるものとした(民法605条)が、この場合賃貸人は賃借人の登記に協力する義務はないと解され、実際に登記される例もあまりない。

 そこで、借地借家法は「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる」(借地借家法31条)と定め、建物の引渡しさえあれば第三者に対抗することができるものとし借家人の保護を図っている。 

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シャンプードレッサー ( しゃんぷーどれっさー )
読み方:しゃんぷーどれっさー

洗面・洗髪ができるハンドシャワーが設置されている洗面化粧台のこと。 

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収益還元法 ( しゅうえきかんげんほう )
読み方:しゅうえきかんげんほう

不動産の鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。

 収益目的のために使用されている不動産である、賃貸用不動産又は企業用不動産などの鑑定評価額を求めるには、有効な手法といえる。

 収益還元法は、次の2つの方法に分けられる。 1.一定期間の純収益を還元利回りによって還元する直接還元法。
2.連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格(売却価格等)を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれ合計するDCF法。

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終身建物賃貸借 ( しゅうしんたてものちんたいしゃく )
読み方:しゅうしんたてものちんたいしゃく

民法は賃借人が賃借権の登記をすれば第三者に賃貸住宅において、公正証書による等書面によって契約をする建物の賃貸借(1戸の賃貸住宅の賃借人が2人以上であるときは、それぞれの賃借人に係る建物の賃貸借)であって賃借人の死亡に至るまで存続し、かつ、賃借人が死亡した時に終了するという賃貸借で高齢者の居住の安定確保に関する法律56条以下に定められた制度である。

 高齢者又は高齢者と同居する配偶者を賃借人とし、賃借人の終身にわたって住宅を賃貸する事業を行おうとする者(終身賃貸事業者)は、住宅のバリアフリー化等の一定の条件をクリアして都道府県知事の認可を得る必要がある。

 なお、賃借人が死亡した場合、当該認定住宅に同居していた配偶者等が一定の申出を行ったときは、従前と同一条件の終身建物賃貸借を締結することができる(同法66条)。 

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集成材 ( しゅうせいざい )
読み方:しゅうせいざい

ラミナと呼ばれる挽板(ひきいた)を、繊維方向をそろえて接着した積層材。

 天然材と比較して、強度性能が高く欠陥が少ない、均一な材を造ることが可能であり、大断面で長尺の材が得られるとともに、湾曲材も容易に製造できるという長所がある。

 このため、体育館、美術館、学校等をアーチなどによる大スパン構造として建築するのに用いられている。

 ただし、天然材よりも製造コストがかかる。

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修繕義務 ( しゅうぜんぎむ )
読み方:しゅうぜんぎむ

不動産の賃貸借において、賃貸人はその目的物を使用収益できるように、必要な修繕を行う義務を負っている(民法606条)。

 この義務は賃貸人として、目的物を使用収益させて賃料を得ていることから、当然に生ずるが、民法第606条は任意規定であるので、特約によってこれと異なる定めをすることも可能である。

 通常は、修繕義務を賃貸人と賃借人でそれぞれ分担するのが一般的である。 

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修繕積立金 ( しゅうぜんつみたてきん )
読み方:しゅうぜんつみたてきん

マンション等の区分所有建物において、一定年数ごとの計画的な大規模修繕や、災害等による不測の修理に備えて、毎月の管理費とは別に積み立てておく資金のこと。

長期修繕計画に則って、必要な費用を予測した上で適切な金額に設定するのが望ましい。

 分譲マンションでは、あらかじめ分譲業者が修繕積立金の額の案を用意し、それを参考にして管理組合で決定する場合が多い。 

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周知の埋蔵文化財包蔵地 ( しゅうちのまいぞうぶんかざいほうぞうち )
読み方:しゅうちのまいぞうぶんかざいほうぞうち

貝塚、古墳その他埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地のこと(文化財保護法57条の2)。 

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収入印紙 ( しゅうにゅういんし )
読み方:しゅうにゅういんし

国庫の収入となる租税・手数料その他の収納金の徴収のために、財務省が発行する証票。 

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収用 ( しゅうよう )
読み方:しゅうよう

特定の公共事業の用に供するため、土地所有権などの特定の財産権を、法律の定める手続きに従い、強制的に取得することをいう。

 例えば、道路、鉄道、公園などをつくるとき、多くの場合、新たに土地が必要になる。 そのため、その事業を行おうとする者(起業者)は、土地の所有者等と交渉し、契約によって必要となる土地を取得しなければならないが、すべてがこのように任意で解決できるとは限らない。なぜなら、補償金の額や代替地について土地所有者の承諾が得られなかったり、境界や所有権について争いがあったり、また、土地所有者が分からないため交渉ができなかったりして、任意に契約ができない場合などがあるからである。

 このような場合、起業者は、土地収用法の規定に基づいて、国土交通大臣又は都道府県知事による事業の公益性の認定(収用権の付与)を得て、その後、収用委員会に対して収用の裁決申請をすることができる。

 収用委員会は、起業者、土地所有者、関係人の意見を聞いたり、調査などを行い、収用する土地の範囲、補償金の額などについて決定(裁決)する。

 起業者は、裁決に従って土地所有者や関係人に補償金の支払いなどを行い、土地を取得し、その土地を公共の利益となる事業のために使うことができることとなる。 

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主寝室 ( しゅしゅんしつ )

主寝室とは、マスターベッドルーム、つまり夫婦の寝室のことです。実は定められた条件というようなものはなく一般的に「洋室」で最も広い部屋が主寝室と呼びます。

戸建ての場合は、朝日が射し込む東南の角など条件のよい位置などに置かれることが多いです。しかし、マンションなど集合住宅ではそのような好条件の場所に配置するのは難しいので、広い部屋が主寝室となることが一般的です。ウォークインクローゼットなど大型の収納も主寝室に付随するのが一般的です。

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取得時効 ( しゅとくじこう )
読み方:しゅとくじこう

時効のひとつで、一定期間継続して他人の物を占有する者に所有権を与え、または他人の所有権以外の財産権を事実上行使する者にその権利を与える制度である(民法162条以下)。

占有を開始した時点において自己の物であると信じ、そう信じるにつき無過失(善意無過失)であれば、10年間の時効期間の経過により所有権等を取得することができる短期取得時効と(民法162条2項)、占有を開始した時点において自己の物でないことを知り、または過失によって知らない場合(悪意または有過失)には、20年間の時効期間の経過により所有権等を取得することができる長期取得時効(民法第162条第1項)がある。

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取得費 ( しゅとくひ )
読み方:しゅとくひ

売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいう。

 なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5%よりも少ないときは、譲渡価額の5%を取得費(譲渡所得の概算取得費)とすることができる。 

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守秘義務 ( しゅひぎむ )
読み方:しゅひぎむ

宅地建物取引業に従事する者及び従事していた者は、業務上知り得た他人の秘密を、正当な理由がない限り他に漏らしてはならない(宅地建物取引業法45条)。

宅地建物取引業者等は、宅地又は建物といった依頼者の重要な財産について、相談を受けたり取引に関与したりして他人の秘密を知る機会が多いので、業務上知り得た他人の秘密を守ることを特に強く義務付けられている。

 正当な理由として認められるのは、裁判で証言を求められたときや、税務署の職員から法令に基づき証言をもとめられたときなどである。 

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主要構造部 ( しゅようこうぞうぶ )
読み方:しゅようこうぞうぶ

主要構造部とは建築基準法2条5号で、「壁、柱、床、梁、屋根又は階段をいい、建築物の構造上重要でない間仕切壁、間柱、附け柱、揚げ床、最下階の床、廻り舞台の床、小ばり、ひさし、局部的な小階段、屋外階段その他これらに類する建築物の部分を除くものとする。」と定義されている。

 建築物の構造上、重要な役割を果たしている部分のことである。 

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省エネ型住宅 ( しょうえねがたじゅうたく )
読み方:しょうえねがたじゅうたく

壁、天井、床に断熱材を使用し、断熱サッシ、二重窓にするなどして冷暖房効率の向上を図った住宅。

 石油やガスなどのエネルギー資源を効率的に活用することを目指したものである。 

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商業地域 ( しょうぎょうちいき )
読み方:しょうぎょうちいき

都市計画法に基づく用途地域のひとつ。主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域である(都市計画法9条9号)。 

 住宅、学校、店舗、病院などは建築できるが、危険性や環境悪化の恐れのある作業場の床面積が150m2を超える工場は建築できない。

 また、風俗営業店の建築が唯一認められた用途地域でもある。 

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消費者契約法 ( しょうひしゃけいやくほう )
読み方:しょうひしゃけいやくほう

消費者と事業者との間の情報の質及び量並びに交渉力の格差にかんがみ、事業者の一定の行為により消費者が誤認し、又は困惑した場合について契約の申込み又はその承諾の意思表示を取り消すことができることとするとともに、事業者の損害賠償の責任を免除する条項その他の消費者の利益を不当に害することとなる条項の全部又は一部を無効とすることにより、消費者の利益の擁護を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的として(消費者契約法1条)平成13年4月1日より施行された法律。

 消費者契約法と民法・商法が競合する場合は、消費者契約法が優先し適用される。

 また、消費者契約法と宅地建物取引業法が競合する場合は、宅地建物取引業法が優先される(同法11条2項)。例えば、売主の瑕疵担保責任の免責特約は、消費者契約法では免責特約が有効な場合を限定し、全部免責条項を無効としているが、宅地建物取引業法では、売主が宅地建物取引業者の場合は、目的物の引渡し後2年以上となる特約を除き、買主の不利となる一切の特約を無効としており(宅地建物取引業法40条2項)宅地建物取引業法が優先して適用される。 

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消費者契約法による契約の取消 ( しょうひしゃけいやくほうによるけいやくのとりけし )
読み方:しょうひしゃけいやくほうによるけいやくのとりけし

消費一般に負担を求める間接税。

クーリング・オフができない場合でも、一定の条件下においては、消費者契約法により契約を取消すことが可能である。

消費者契約法は、事業者対消費者間の契約に限定して適用されるので、宅地建物取引業者が売主となっているマンション、建売住宅、分譲宅地の売買などで、買主が会社などの法人ではなく個人(消費者)の契約に適用される。売主が宅地建物取引業者ではなく一般の個人(非事業者)であれば、消費者契約法の適用はない。

適用範囲内の不動産売買契約の締結過程に、下記にあげるような宅地建物取引業者の不適切な行為があった場合には、契約を取り消すことができる。 1.不実告知。築後20年を経過している物件にもかかわらず「築後10年である」と告げるような事例。
2.断定的判断の提供。将来における土地の価格につき、「この土地を買えば必ず儲かる」「数年後には必ず2倍の値段になる」などときめつけることなど。
3.不利益事実の不告知。まもなく隣地にマンションが建つ予定があるにもかかわらず「日当たり・眺望は良好」などと告げ、マンション建築については告げないことなど。
4.不退去。宅地建物取引業者が訪問販売に来たときに、業者に対しもう帰って欲しいと意思表示したにもかかわらず、帰らなかった場合など。
5.監禁。買主が、宅地建物取引業者の営業所に行ったときに、もう帰りたいと意思表示したにもかかわらず、業者が帰してくれなかった場合など。

 なお、これらの取消のできる期間は、取消の原因である状況が止んだときから半年以内である。 

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消費税 ( しょうひぜい )
読み方:しょうひぜい

消費一般に負担を求める間接税。

 国内において法人や個人事業者が対価を得て行なう資産の譲渡、貸付け、役務の提供に対して課税される。

 しかし、これらの取引であっても消費に負担を求める税としての性格から課税の対象としてなじまないものや社会政策的配慮から、課税しない非課税取引が定められている。

 例えば、土地(土地の上に存する権利を含む)の譲渡及び貸付けは非課税取引となる(土地の貸付けであっても1か月未満の貸付け及び駐車場などの施設の利用に伴って土地が使用される場合は課税される)が、建物の譲渡及び貸付けには課税される(ただし、居住用住宅の貸付けは非課税取引)。

 小規模事業者の事務負担を軽減するため、その課税期間に係る基準期間(個人事業者の場合はその年の前々年、事業年度が1年である法人の場合はその事業年度の前々事業年度)の課税売上高が1千万円以下の事業者は原則としてその課税期間の納税義務が免除されることになっている。

 なお、平成29年4月1日消費税率10%への引き上げについて、住宅・アパート建築などの請負契約については、下記のとおりの措置がとられている。

 【注文住宅】※適用税率が8%か10%か
1.平成28年9月30日までに請負契約を締結した場合は、引渡しが平成29年4月1日以降となっても税率8%。
2.平成28年10月1日以降に請負契約を締結した場合でも、引渡しが平成29年3月31日までであれば税率8%。
3.平成29年3月31日までに契約しても、引渡しが平成29年4月1日以降の場合は税率10%。

 【分譲住宅・分譲マンション】※適用税率が8%か10%か
 原則として、契約の時期にかかわらず、平成29年3月31日までに引渡しを受けた場合は税率8%、平成29年4月1以降に引渡しを受けた場合は税率10%。 

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消費貸借契約 ( しょうひたいしゃくけいやく )
読み方:しょうひたいしゃくけいやく

借主が金銭その他の代替物を貸主から受け取り、これと同種・同等・同量の物を返還することを約する契約(民法587条)で、金銭消費貸借契約がその典型である。

賃貸借や使用貸借では、目的物の所有権が貸主に留保され、借主は借りた物自体を返還しなければならないが、消費貸借では、借主は借りた物(金銭等)を消費してしまうので、返還は前述のとおり同種・同等・同量の物ですることになる点に特色がある。

貸主から金銭等の目的になる物を借主に交付しなければ契約は成立しない(要物契約)。 

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消滅時効 ( しょうめつじこう )
読み方:しょうめつじこう

一定の期間、権利を行使しない者の権利を消滅させる制度で、取得時効とともに時効のひとつである。

 消滅時効にかかる権利は債権と所有権以外の財産権であり、所有権は消滅時効の対象とはならない。

 債権は10年、その他の財産権(用益物権、担保物権など)は20年権利を行使しないと消滅する(民法167条)。

 権利関係を迅速に確定するために、短期で消滅させるべき債権が民法や商法に定められている。これを短期消滅時効と呼んでいる(民法168条から174条、商法522条など)。 

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証約手付 ( しょうやくてつけ )
読み方:しょうやくてつけ

契約の成立を証明するために授受される手付。

口頭での約束や契約書を作成すること以外に手付を取り交わすことで契約の成立を確認しあうことができる。

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所得控除 ( しょとくこうじょ )
読み方:しょとくこうじょ

所得税法では所得控除の制度を設けているが、これは、所得税を計算するときに個人的事情を加味しようとするためのものである。

 それぞれの所得控除の要件に当てはまる場合には、所得金額からその所得控除を差し引くことで、税金は、その残りの金額を基礎に計算される。

 所得控除の種類は、雑損控除、医療費控除、社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除、障害者控除、寡婦(寡夫)控除(この控除は女性の場合と男性の場合とがある)、勤労学生控除、配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除である。 

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所得税 ( しょとくぜい )

所得税とは、日本国内で個人が得た所得に対して課税される直接税のことです。所得は給与所得や不動産所得などの10種類あり、課税方式は総合課税と分離課税があります。

総合課税は他の所得と合算した金額に対して課税されます。分離課税は単独で課税されるものです。税率もそれぞれ異なります。不動産取引に係わる所得税は不動産所得と譲渡所得です。譲渡取得については、土地建物や上場株式等の譲渡所得が分離課税、それ以外のゴルフ会員権などの譲渡所得は総合課税になります。

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所得補償保険 ( しょとくほしょうほけん )

所得補償保険は、被保険者が怪我や病気で働けなくなったとき(就業不能期間)に、保険金として設定した一定金額を月額で受け取れる保険です。

所得補償保険は医療保険(入院保険)と似ていますが、医療保険が入院したときの医療費等をカバーするのが目的なのに対し、所得補償は病気やケガなどで一定期間働けなくなり、給料が受け取れなくなるなど所得が減少するのを補うための保険です。所得補償保険は入院をせずに自宅で療養する場合でも、その間就業が不能であれば保険金を受け取ることができます。

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諸費用 ( しょひよう )

住宅を買うとき、土地や建物の購入代金以外にも、権利を明確にするための不動産登記や住宅ローンを借りるための保証料・手数料、仲介をした不動産会社へ支払う仲介手数料など、多くの費用がかかります。これらを総称して『諸費用』といいます。

住宅ローン手続き費用(融資手数料、保証料、団体信用生命保険料など)・登記費用(印紙税、登録免許税、司法書士への報酬など)・各種保険料(火災保険、地震保険など)・仲介手数料・引越し費用・カーテン、照明、エアコン、インテリアなどが諸経費となります。

一般的に諸費用は総費用に対して新築物件では、物件価格の3~7%、中古物件では、物件価格の6~10%といわれています。

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所有権 ( しょゆうけん )
読み方:しょゆうけん

物を全面的・一般的に支配する権利のこと。

 所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を有する(民法206条)。

 所有権は財産権の中心をなし、その侵害に対しては、一般の損害賠償請求が認められる(同法709条)ほか、解釈上所有物返還請求権や妨害の排除・予防の請求権が認められる。

 なお、所有権を制限する法令には、土地収用法、建築基準法、都市計画法等があるが、権利の濫用の法理によって制限されることも少なくない。 

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所有権保存登記 ( しょゆうけんほぞんとうき )
読み方:しょゆうけんほぞんとうき

権利部のない不動産の登記記録に、現在の所有者を公示するためにはじめてする権利に関する登記をいう。所有権保存登記があってはじめて、その後の権利変動(所有権移転、抵当権設定等)を登記することが可能になる。

 所有権保存登記をすることができるのは、原則として表題部所有者又はその一般承継人(ある者に属する権利義務等の法律関係を包括的に承継する者)である。 

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使用貸借 ( しようたいしゃく )
読み方:しようたいしゃく

借主が貸主から目的物を無償で借りて使用収益し、その後にその目的物を貸主に返還する契約(民法593条以下)。無償という点で賃貸借とは異なる。

 親族や、会社とその経営者の間など特別な関係のある者の間で契約される場合が多く、目的物が住宅やその敷地であっても、借主を保護する借地借家法は適用されない。

 特別な関係が崩壊したときに法的紛争を生ずることが少なくない。 

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親権者 ( しんけんしゃ )
読み方:しんけんしゃ

未成年者に対して父母がもつ身分上及び財産上の監督保護・教育を内容とする権利義務のことを「親権」という。これを行う者を親権者という(民法818条以下)。

 親権は父母(養子に対しては養父母)が共同して行うが、一方が行方不明だったり親権を喪失等により事実上又は法律上親権を行使できないときは、他方がこれを行う。

 また、離婚をする際にはどちらか一方を親権者と定めなければならない。

 共同親権者が親権を行使する場合は共同代理が原則であるが、共同であると偽って親権を行使した場合には、そのことを知らなかった第三者については、その親権の行使は父母の共同であったものとみなされる(民法825条)。

 なお死別等により親権を行う親がいないとき(又は親が親権を喪失したとき等)については、親権者の遺言又は家庭裁判所の選任により、未成年後見人が置かれる。 

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新耐震基準 ( しんたいしんきじゅん )
読み方:しんたいしんきじゅん

建物をどのようにつくるかは建築基準法、建築基準法施行令、国土交通省告示などによって定められている。地震に対して建物をどのようにつくるかもこれらの法律などによって定められ、それらをまとめて「耐震基準」と呼ぶ。現在の耐震基準は、1981年にできたもので、以前の耐震基準と区別するために「新耐震基準」と呼ばれていて、現在、建物はこの新耐震基準にそって建てられている。

 この新耐震基準では、まず、よく起こる強さの地震に対しては建物の被害は軽くてすむことを目標にしている。しかし、建物の寿命の内に一度起こるかどうかという強さの地震に対してはかなり違ってくる。この場合は、建物にある程度の被害がでてもいいが、建物の中もしくは周辺にいる人に被害がでないようにすることを目標にしている。そのためには、建物が倒れたりしないようにしておくことが必要になる。

 つまり新耐震基準の目標は、地震によって建物がこわれないようにすることではなく、「建物を使う人の安全を確保する」ことといえる。 

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信託 ( しんたく )
読み方:しんたく

他人(受託者)をして、財産権を持っている人(委託者)が、一定の目的に従って、財産の管理又は処分をさせるために、受託者に財産を移転すること。

 受託者は信託財産の移転を受け、これを信託行為に定められたところに従い、自己の名で、しかし自己の固有財産と区別して管理・処分し、その利益を一定の受益者に帰属させる。信託終了の際、財産は委託者に返される。

 信託に関する法令としては、信託の定義や仕組みを定めた「信託法」と、事業として信託を手がける場合のルールを盛り込んだ「信託業法」がある。 

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新築 ( しんちく )
読み方:しんちく

一般的な意味は、新しく建物を建てること、また、その建物のこと。

 不動産広告において新築として表示できるのは、建築後1年未満で、かつ、使用されたことのないものである(不動産の表示に関する公正競争規約18条1号)。

 この場合の建築経過年数の起算点は、建築工事が完了した時点であり、同規約18条6号によれば、建物の建築工事の完了は、「建物をその用途に従い直ちに使用することができる状態に至ったとき」と定義されている。例えば、住宅であれば家財道具を持ち込めば直ちに生活できるという状態である。 

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深夜電力 ( しんやでんりょく )
読み方:しんやでんりょく

夜間の電気使用量が少ない時間帯の電力の供給を受ける契約で、夜間深夜から翌朝までの間電気を使用できる。住宅の温水器はこの深夜電力を利用することが多い。

 深夜から朝にかけては電力消費が少ない時間帯のため、通常の従量電灯契約に比べて3分の1から4分の1の割安な料金になる。

 時間帯の違いにより第1深夜電力、第2深夜電力の別があり、第1深夜電力は午後11時から翌朝7時までの8時間、第2深夜電力は午前1時から翌朝6時までの5時間通電される。 

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信用保証会社 ( しんようほしょうかいしゃ )
読み方:しんようほしょうかいしゃ

債務者の債務を保証する会社のこと。住宅ローンなどの債務を債務者が返済不能になった場合、保証会社が債権者に対して代位弁済する。代位弁済が実行されると、信用保証会社は求償権に基づき債務者に対して債務の弁済を請求することになる。

 金融機関によっては、指定する信用保証会社の保証を得られることが住宅ローン借入要件になっている場合もある。

 信用保証会社の利用は債務者にとって、適当な保証人を見い出すことが困難な場合、一定の保証料を支払うことにより、保証会社の保証を受けられるというメリットがある。 

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心裡留保 ( しんりりゅうほ )
読み方:しんりりゅうほ

心裡留保とは「真意を心のうちに留めて置く」という意味で、表意者が表示行為に対応する真意のないことを自覚しながら行った意思表示のことである(民法93条)。

 例えば、冗談で、ある物を贈与する意思がないにもかかわらず、相手方に無償で与えると約束したりするような場合が心裡留保にあたる。

 このような心裡留保による意思表示は原則として有効である(民法93条本文)。

 ただし、意思表示の相手方が、本人の真意に気付いていた場合(または通常の注意力を働かせれば真意に気付いて当然であった場合)には無効となる(民法93条但書)。そのような相手方を保護する必要はないからである。 

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CATV ( しーえいてぃーぶい )
読み方:しーえいてぃーぶい

テレビの有線放送サービス。Community Antenna TeleVisionの略。山間部や人口密度の低い地域など、地上波テレビ放送の電波が届きにくい地域でもテレビの視聴を可能にするという目的で開発された。

現在では、多チャンネルの番組サービスをはじめ、インターネットサービス、ゲームのデーター配信サービス、カラオケ、ホームセキュリティ、CATV電話など、あらゆるサービスに利用されている。 

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CS ( しーえす )
読み方:しーえす

Communication Satellite の略。 通信衛星。またそれを使用したテレビ・ラジオ放送のこと。

 朝日ニュースターやMTV、CNN、スペースシャワーTVなどが放送されている。 

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J-REIT(ジェイ・リート) ( じぇい・りーと )
読み方:じぇい・りーと

不動産投資信託へ 

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地形 ( じがた、じぎょう )
読み方:じがた、じぎょう

特定の土地の区画及び傾斜・起伏等の形状を指す。

 土地を有効に使うためには、いびつな形や起伏が大きい地形よりも、平坦で方形が望ましい。 

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自己資金 ( じこしきん )

不動産の取得にかかわる資金の調達手段のひとつで、自分で用意する資金のことを自己資金といいます。
一般的に自己資金は物件購入の20%程度が理想といわれています。

住まいの取得に伴ってかかってくる登録免許税や不動産取得税などの税金、火災保険や地震保険などの保険料、住宅ローンを借りるときの手数料などが必要となります。また、引越し費用、新居に合わせた調度品に購入などに頭金とは別に諸費用分として自己資金が必要です。

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地震保険 ( じしんほけん )

地震保険とは地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする保険の対象(居住用の建物と家財)が火災・損壊・埋没または流失による損害を補償する地震災害専用の保険です。

工場、価額が30万円を超える貴金属・宝石、通貨、自動車等は対象外となります。一般的な火災保険には、地震災害による補償はされないです。火災保険の保険金額の30%~50%の範囲内で地震保険の保険金額を決めることが可能です。ただし、建物は5,000万円、家財は1,000万円が限度です。 地震保険の保険料は、保険対象である建物および家財を収容する建物の構造、所在地により算出されます。

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地鎮祭 ( じちんさい )

地鎮祭とは、土木工事や建築などで工事を始める前に行う、その土地の神(氏神)を鎮め、工事の無事や安全と建物や家の繁栄を祈る儀式のことです。

一般には、土地の四隅に神座の四隅に斎竹(イミダケ)を立ててその間を注連縄で囲って祭場となし、斎主たる神職のもと、建築業者・施主の参列の上で執り行います。祭場の中には木の台(八脚台という)を並べ、その中央に神籬(ひもろぎ、大榊に御幣・木綿を付けた物で、これに神を呼ぶ)を立てて祭壇となし、酒・水・米・塩・野菜・魚等の供え物を供えます。

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地盤保証 ( じばんほしょう )

地盤保証とは、ハウスメーカーや工務店、不動産会社などが行う不同沈下など地盤のトラブルによって住宅に損害が発生した場合に、建物や地盤の修復費用などを保証する制度のことです。

地盤調査を行い、提案された適切な基礎の仕様にし、基礎補強や地盤改良工事などをした上で建設された建物に、万一不同沈下に起因するなど損害が発生した場合は、建物の修復工事や仮住居に必要な費用などを保証するというものです。会社や契約によって内容は異なりますが、完成引き渡し日より10年間、最高で数千万円まで保証するものもあります。

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住宅瑕疵担保履行法 ( じゅうたくかしたんぽりこうほう )

住宅瑕疵担保履行法とは、「瑕疵を補修する責任のある業者が倒産しても購入者が補修費用等を負担しないですむ」という法律です。

平成21年10月1日より、住まいを守る法律として、住宅瑕疵担保履行法がスタートします。この法律は、新築住宅を供給する事業者に対して、瑕疵の補修等が確実に行われるよう、保険や供託を義務付けるものです。平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅が適用対象となります。万が一、事業者が倒産した場合等でも、2000万円までの補修費用の支払いが保険法人から受けられます。

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住宅ローン控除 ( じゅうたくろーんこうじょ )

住宅ローン等を利用して住宅の新築・購入や耐震補強などの増改築をした場合、一定の条件を満たせば、住宅ローン借入金等の年末残高の1%(ただし上限あり)を所得税から控除することができます。

<主な条件>
・取得後6ヶ月以内に居住し、控除を受ける年の年末に引き続き住んでいること
・床面積の2分の1以上が居住用であること

現行の住宅ローン減税は平成25年中の入居が期限で、税額控除できる上限は年間20万です。。平成20年から5年間の措置として始まって、最大控除額は平成20年の年間50万円だったものを段階的に縮小してきました。

住宅ローン減税の制度は、これまでも何度も適用期間の延長や制度の見直しが繰り返されています。平成16年度の税制改正では、平成20年までの延長とともに段階的に規模を縮小することとされました。ところが、平成21年度の税制改正では再び規模を拡大し、平成25年まで年々規模を縮小しながら延長してきた経緯があります。

住宅取得に関する減税措置の今回の延長は、平成26年4月と平成27年10月に予定されている消費税率の引き上げに備えたもので、税率引き上げ前の駆け込み需要とその反動減を抑える狙いがあると考えられます。なお、この控除を受けるためには確定申告が必要で、借入金の年末残高証明書や契約書の写しなどの書類が必要になります。

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住民税 ( じゅうみんぜい )

住民税とは、住民票のある自治体の都道府県民税(東京都は都民税)と、町村民税(東京都23区は特別区民税)に納める地方税のことです。

住民税は通常、前年の所得金額に応じて課税される『所得割』と所得金額にかかわらず定額で課税される『均等割』というものを合算して納めます。また預貯金の利子や株式の配当等に課される住民税もあります。住民税の徴収方法は給与所得者については事業者が納付する『特別徴収』と、各市区町村から郵送されてくる納税通知書に従って、納税義務者が直接納付する『普通徴収』があります。

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重要事項の説明義務 ( じゅうようじこうのせつめいぎむ )

不動産取引において、宅建業者が当該不動産に関わる一定以上の事項について、当事者に説明する義務を負うものであり、宅建業法35条において「宅建業者は、取引の相手方に対して、契約の成立前に、取引上重要である以下の12項目について、取引主任者をして書面を交付する形式で説明させなければならない。」という形で定められています。

宅地建物取引主任者は当該書面に記名押印をするとともに、説明をするときは、相手方等に対して、宅地建物取引主任者証を提示しなければならないとされています。

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準工業地域 ( じゅんこうぎょうちいき )

準工業地域とは、火災や公害発生など、危険や環境悪化のおそれの少ない工業の利便を図る地域のことです。

建ぺい率は50・60・80%、容積率は100~500%です。危険性・環境への悪化が大きい工場、個室付浴場、建築基準法法令で定める量を超える危険物の貯蔵・処理工場などは建てることは出来ません。しかし、可燃性ガスの製造や危険物の貯蔵施設は建築できるので、住宅地として考える場合は、周辺環境や工場の種類などをよくチェックすることが重要です。

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準住居地域 ( じゅんじゅうきょちいき )

準住居地域とは、道路の沿道地域にふさわしい利便性を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するための地域のことです。

建ぺい率は、50・60・80%、容積率は100~500%です。自動車車庫や150㎡以内の自動車修理工場などの自動車関連施設との調和を図ることを目指しています。パーキング付ファミリーレストランや大型物販店、ショールームなど、ロードサイドビジネスが可能な地域です。また、客席部分の床面積の合計が200㎡未満の小劇場やミニシアターも建築できます。

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準耐火構造 ( じゅんたいかこうぞう )

準耐火構造とは、壁・柱・床などの住宅の部位が通常の火災により延焼を抑制するために必要とされる性能のことです。

壁、床、柱等の住宅の部位の構造のうち、準耐火性能の基準に適合する構造で、国土交通大臣が定めたもの(平12 建告1358)又は国土交通大臣の認定を受けたものをいいます。
その技術的な基準としては、火災により加熱開始後45分間、壁・柱・床・梁が倒壊したり、他に延焼したりしない性能をもっていることが条件となります。

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準防火地域 ( じゅんぼうかちいき )

準防火地域とは、市街地における火災の危険を防除するため定める地域地区の一つです。準防火地域は、主に商業地域及び近隣商業地域で木造建築物が密集した市街地等に指定します。

地下を除き4階以上である建築物、または延べ面積が1,500㎡以上の建築物は耐火構造としなければなりません。延べ面積が500㎡を超え1,500㎡以下の建築物は耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。地下を除く3階建ての建築物は耐火構造、準耐火構造にするか、または外壁開口部の構造及び面積、主要構造部を法令で定められた防火上必要な措置を施した建築物としなければなりません。

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上棟 ( じょうとう )

上棟とは、柱や梁などの骨組みが完成し、屋根の一番上の部材である棟木(むねぎ)を取り付けることです。棟上げ(むねあげ)ともいいます。

その時に行われる儀式が上棟式で、感謝と、その後の建物の無事を祈願するために行われるものです。工事を行う労働者への感謝や労いの意味で行うこともあります。

祭壇は正式には屋上と柱根両所に設けますが、略していずれか一方に設けることもあります。祭壇には槌、鏡餅、陰形(めがた)餅、九曜餅、月形餅,魚貝・野菜類,清酒,木綿綱,破魔弓,扇子などを供えます。棟梁が棟木に鬼門に向けて幣束を立てて、破魔矢を飾り、建物の四方に酒・塩・米などをまいて清め、天地四方の神を拝みます。
地域によっては、棟から清酒を流したり、餅を投げたり、金を投げたりします。

海外にも似たような行事を行う地域があり、建物の主要構造を完成させた時点で式典が行われます。梁に大工や建築主らが署名した後、梁を屋根に引き上げて固定し、その上に常緑樹の葉や枝で作った飾りや旗などを設置します。そして乾杯をして、一同に食事がふるまわれます。
ドイツ、ポーランド、チェコ、イギリスなどヨーロッパ北部で特に見られ、アメリカなどでも行われることがあります。古代のスカンジナビアで木の霊を鎮めるための宗教儀式がもとになっているといわれています。

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譲渡税 ( じょうとぜい )

不動産を売却したことによって生じた所得を譲渡所得といいます。それに対して他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。税法上は『譲渡税』という名称はありませんが、不動産の譲渡所得にかかわる税金として、一般に「譲渡税」または「譲渡所得税」と呼んでいます。

譲渡所得がマイナスの場合には課税されることはありません。土地や建物を譲渡(売却)した場合は、その土地や建物を所有していた期間によって税率が異なります。

■長期譲渡所得(所有期間5年超)20%=所得税15%+住民税5%
■短期譲渡所得(所有期間5年以下)39%=所得税30%+住民税9%

また、所有者本人がマイホーム(居住用財産)を売却した場合に、一定の条件を満たせば、「最大3,000万円」の特別控除が受けられる特例もあります。

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譲渡損失の繰越控除 ( じょうとそんしつのくりこしこうじょ )

マイホームを売却する際、売却に伴う損失(=譲渡損失)があった場合にその損失を所得から控除することができる、期限付きの特例制度です。
期限は平成25年12月31日までの譲渡とされています。

「譲渡損失が生じた」とは...「売却金額」 <「購入金額」-「建物分に対する減価償却費」-「購入時および売却時の諸経費」
バブル期に住宅を購入された方が今その住宅を売却しようとすれば、この特例に該当するケースが多いことでしょう。

マイホームを買い換える場合と買い換えない場合とで、よく似た二つの特例が運用されています。
この特例を利用すると、譲渡をした年だけでなく、その翌年以後3年の各年における総所得金額から一定の控除を受けることができます。

○買い替える場合
主な適用条件は下記の通りです。
・一定期間内にマイホームを新たに「返済期間10年以上の住宅ローン」で取得し、かつ取得の翌年12月31日までに居住を始める見込みであること。
・新たに取得するマイホームの登記上の床面積が50平方メートル以上であること。
・その年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるマイホームを売却すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること。
・売却する相手先が、親族など一定の関係者ではないこと。
・控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること。

○買い替えない場合
この制度による他の所得との損益通算(所得からの控除)および翌年以降3年間の繰越額は、マイホームの譲渡損失のうち、「住宅ローンの残高」-「売却価格」の金額が限度となります。ただし、通常の計算による譲渡損失のほうが小さい場合にはそちらが限度です。

他の条件は買い替える場合と同様です。

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水道負担金 ( すいどうふたんきん )

水道負担金とは、公共の上水道本管から対象になる区画の前面道路まで水道管を引くためにかかる費用のことです。『水道加入金』、『給水分担金』ともいいます。

地方公共団体によって必要なところと不要なところがあります。すでに引き込み済みの場合でも購入時に割り当てられることがあります。
不動産価格には基本的に水道負担金を含んだ金額が表示されています。ただし、一部の物件情報には、別途水道負担金を表示しているものもありますのでご注意ください。

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すまい給付金 ( すまいきゅうふきん )

2014年4月の消費増税に合わせて、消費者の税負担軽減のために導入された二つの施策のうちの一つ。一つは住宅ローンの控除制度の大幅拡充、そしてもう一つがこの「住まい給付金」です。

住宅ローン控除制度は、10年間の最大控除額合計が200万円から400万円に引上げられましたが、もともと収入が少ないなどで所得税の負担額が少ない中低所得者にはあまりメリットが無いため、それらの中低所得者を主な対象としたものとして「住まい給付金」が設けられました。対象者の収入には上限がありますが、住宅ローンを利用せずに現金で支払った場合でも一定の条件を満たせば、給付が受けられることになっています。対象者の所得額は都道府県民税の所得割額によって判断されるため、家族構成や扶養人数などによって異なります。


「すまい給付金」が受けられる条件


国土交通省の専用ページによると、主な要件として下記が挙げられています。

対象者の主な要件
(1)住宅の所有者:不動産登記上の持分保有者
(2)住宅の居住者:住民票において、取得した住宅への居住が確認できる者
(3)収入が一定以下の者[8%時]収入額の目安が510万円以下
(4)(住宅ローンを利用しない場合のみ)年齢が50才以上の者

住宅の主な要件
(1)引上げ後の消費税率が適用されること
(2)床面積が50平米以上であること
(3)第三者機関の検査を受けた住宅であること 等
※新築住宅/中古再販住宅、住宅ローン利用の有無で要件が異なります

まず基本的には、「自ら居住」する「床面積50平米以上」の広さで、「住宅の品質が確認された」住宅であることが条件とされます。
また対象者については目安として、年収510万円以下の人が対象となります。しかし、実際には都道府県民税の所得割額によって判断されるため、年収400万円の人でも対象外となる場合、逆に年収600万円の人でも対象となる場合がありますので、各自で確認が必要です。

住宅ローンを利用せず現金で購入した人に関しては、上記の条件の他に「50歳以上」で「収入額の目安が650万円以下(実際には都道府県民税の所得割額が13.30万円以下)」であり、更に新築住宅に限っては、「フラット35S」の基準を満たすという条件を追加で満たせば給付の対象となります。
また、中古再販住宅の場合も住宅の条件が異なります。床面積50平米以上の条件に加え、現行の耐震基準を満たす住宅であるかどうか、そして売買時に第三者機関の検査を受け一定の品質が確認された住宅であること、という条件が加わります。

住まい給付金とは(国土交通省より)


給付額について


給付額は下記の計算によって割り出されます。

給付額 = 給付基礎額 × 持分割合

「給付基礎額」は収入と適用される消費税率によって異なります。住宅ローン控除制度の大幅拡充(住宅ローン減税)の恩恵を受けづらい層ほど、手厚くなる仕組みです。収入については給与所得者の「額面収入」ではなく、市区町村が発行する住民税の課税証明書で、都道府県民税の所得割額を個別に確認する必要があります。
また、「持分割合」については、登記上の「住宅の持ち分割合」だけ給付されることになっています。つまり共有名義の場合は、持ち分のある人ごとに申告して計算されます。
例えば、夫がローンを利用して8割持ち分がある場合は、収入に応じた給付基礎額の8割が給付されます。一方、妻が頭金を現金で払い、2割持ち分がある場合は、上記で挙げた現金取得者の条件に該当する場合のみ、給付金を受け取ることができます。

給付額について(国土交通省より)


また、各自の収入に応じたシミュレーションもできます。
すまい給付金シミュレーションについて(国土交通省より)


申請方法・受領方法


申請者の条件としては、「住宅を取得し不動産登記上の持分を保有し、その住宅に自分で居住する」ということが必要とされます。住宅事業者による代行手続きも可能です。また、給付金受領者は住宅取得者であることが条件ですが、住宅事業者による代理受領も可能です。
申請方法は、入居後に給付申請書、及び確認書類を「すまい給付金事務局」へ郵送、あるいは「すまい給付金申請窓口」への持参によってできます。
詳しい申請方法と受領方法、また申請に必要な書類などについてはこちらで確認できます。

申請方法について(国土交通省より)

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スレート葺 ( すれーとぶき )

屋根の葺き方の一種で、セメントを主にして成型したものです。スレートは薄くて軽いので、建物に負担がかかりません。また施工がしやすく、耐久性にもすぐれています。

屋根材料は玄昌石のような粘板岩を用いた天然スレートと、人工的につくられた住宅屋根葺き用スレート(石綿スレート、無石綿スレートなど)があり、一般的には後者を指す場合が多いです。

スレート材は約10年経過すると塗装膜が劣化してしまい、雨を吸うようになります。これは雨漏りの原因にもなるため、約10年で塗り替えが必要となります。

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制震構造 ( せいしんこうぞう )

制震構造とは、地震による力を抑制する仕組みを備えた構造のことです。建物の要所にある制震装置(ダンパー)によって、地震エネルギーを吸収する対震構造をいいます。

免震構造が建物と地盤の間で地震の揺れを軽減するのに対し、制震構造では建物内で一度受けた地震の揺れをダンバーで吸収します。
超高層マンションなどで採用されることが多く、揺れが小さくなるために家具などの転倒や損傷、建物の崩壊を抑えることができます。
地盤面の状態(軟弱地盤や液状化地盤)に関係なく取り付けられるのも大きな特徴です。また、免震構造ほどメンテナンスを必要としないというメリットもあります。

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セットバック ( せっとばっく )

新たに建築物を建築したい敷地の接している道路がこの二項道路、つまり幅員が4m未満の場合、道路の幅員4mを確保するように道路の境界線を後退させなくてはなりません。これをセットバックといいます。

建築基準法では、原則として建築物を建築する敷地には幅員が4m以上の道路に2m以上接していないといけません(接道義務)。

ただし例外として、幅員が4m未満でも、建築基準法施行前から使われていた既存道路で、かつ行政から指定をうけた場合には道路とみなされます(二項道路)。

セットバックした部分は道路と見なされるので、その部分に建物を建築することはできず、建ぺい率・容積率の計算の基になる敷地面積に含めることもできません。
セットバックが必要な面積が敷地面積の10%以上ある場合は、物件広告を出すときに「要セットバックxx平方メートル」といった形で表示する必要があります。

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接道義務 ( せつどうぎむ )

建築基準法第43条の規定により、建築物の敷地は、原則として建築基準法上の道路に2m以上接しなければなりません。これを「接道義務」または接道要件といいます。

つまり、接道義務を満たしていない土地には、住宅などの建物は建てられないということです。条例等で接道要件を3メートル以上とするなど、建築基準法第43条の規定よりも厳しくしている地域もあります。また、3階建て以上の建物や、延べ面積の大きい建物、共同住宅等の特殊建築物の接道義務は、「建築基準法第43条の規定」だけではなく、都道府県の条例で定めた厳しい条件を満たす必要があります。

なお、この義務は都市計画区域と準都市計画区域内のみ存在し、都市計画決定されていない区域では接道義務はありません。

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接道条件 ( せつどうじょうけん )

接道条件は、「道路付け」とも呼ばれます。敷地のどの方角に道路が接しているのかを示すものです。

これは、敷地と前面道路との関係を表したものであり、不動産広告などでは、道路が接している方角とその道路の幅員を併せて表示されるのが一般的です。
例えば、敷地の南側に幅5メートルの道路がある場合、「南5m」といった表示(略記)になります。また、角地では敷地の東側に10メートル、南側に5メートルの道路がある場合、「東10m・南5m」といった表示になります。

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専属専任媒介契約 ( せんぞくせんにんばいかいけいやく )

媒介契約の一種です。専任媒介契約よりさらに宅建業者に取引を全て任せる旨を強くした契約態様をいいます。専任媒介契約と同じく一社としか契約できません。

専任媒介契約に「自己発見取引の禁止の特約(依頼者は、媒介を依頼した宅建業者が探索した相手方以外の者と、売買または交換の契約を締結することができない旨の特約)」を加えたもので、すなわち売主が自ら取引をすることができません。
依頼者側の縛りが厳しくなるかわりに、業者側の義務も厳しくなります。

専属専任媒介契約を締結した業者には、
(1)媒介契約の有効期間を3ヶ月以内とすること
(2)1週間に1回以上業務の処理状況について報告すること
(3)媒介契約の締結日から5日以内に指定流通機構に当該物件に関する情報を登録すること
(4)成約に向けて積極的に努力すること
などが義務づけられています。

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専任媒介契約 ( せんにんばいかいけいやく )

媒介契約の一種です。依頼者が一つの宅建業者にのみ媒介や代理を依頼することを定めたもので、宅建業者が積極的に活動を行うことを期待できるとされています。

依頼者は他の宅建業者に重ねて媒介や代理を依頼することを禁止されますが、自らが買主を探すことは制限されません。
契約期間は3か月を超えることができず、依頼者の申し出によりこれを更新するときも更新のときから3か月を超えることができなくなっています。

専任媒介契約を締結した業者には
(1)2週間に1回以上依頼者に業務の処理状況を報告すること
(2)媒介契約締結日から7日以内に指定流通機構に当該物件の情報を登録すること
(3)取引の相手方を積極的に見つける努力をすること
などの義務が課せられます。

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専有面積 ( せんゆうめんせき )

専有面積とは、マンションやアパートなどの集合住宅等で、区分所有者が完全に個人所有物として使用できる建物における専有部分の床面積のことです。

部屋に面しているバルコニーを使用するのは、その部屋の居住者ですが、マンションやアパートではバルコニーが避難経路として使われるため、個人使用できても専有面積には含まれません。つまり、バルコニーは共用部分なのです。バルコニーなど(共用部分の一部である)専用使用部分の面積と専有面積とを足したものは「専用面積」といい、その意味合いが異なるので注意が必要です。

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ゼネコン ( ぜねこん )

ゼネラルコントラクター (general contractor) の略です。建築も土木もやる総合工事業者、または総合建設請負業者のことです。

土木、道路舗装、建築など、あらゆる建設工事をカバーする完成工事高上位5社スーパーゼネコンと呼びます。住宅関連では、大小のマンションや大規模開発を手がけ、売買も伴い、売主を兼ねることもあります。また、ゼネコン自体が現場で建物を作らず、具体的工事はサブコントラクターであるサブコンに任せ、該当開発地域の建設プロジェクトの企画や立案、事業計画、設計などの面と、工事過程の施工管理、安全管理などを行います。

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相続税 ( そうぞくぜい )

相続税とは、亡くなった方の財産を相続により取得したときや、遺言によって財産を取得したときに生じる税金です。取得した財産が一定額以下であれば、相続税はかからず、申告の必要はありません。

現金、預貯金、有価証券、不動産や著作権など経済的な価値があるもの全てが課税対象となります。また、死亡前3年以内に贈与された財産や、相続時精算課税の適用を受けていた財産も課税対象に加算されます。非課税となるのは、墓地や葬式費用の他、特定の寄付などです。生命保険金・死亡退職金の一部は、「500万円×法定相続人の数」までが非課税となります。

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底地 ( そこち )

底地とは、借地権がついた宅地の所有権のことです。地主が土地を貸し、賃料を受けとっている土地のことを「底地(貸宅地)」といいます。

更地のように土地所有者が自由に利用したり転売したりできる完全所有権とは違い、借地権者との関係で利用上の制約を受けること、借地権者以外の第三者に底地だけを売却することが難しいことから不完全所有権といわれます。
底地の価格は、更地の時価つまり完全所有権価格から借地権価格を差し引いた金額に相当します。

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贈与税 ( ぞうよぜい )

贈与税とは、財産を無償で贈与を受けた際に課税される税金のことです。個人から個人への贈与が対象で、1月1日から12月31日までの期間に、贈与により取得110万円の基礎控除を超えた分に課税されます。

累進課税制度のため、年間110万円を超える部分に対して課税される税率は金額により10%から50%と徐々に高くなります。

計算式
贈与税=(贈与財産の合計額-110万円)×税率-控除額

贈与税の課税の対象となる財産は、基本的にはすべての財産です。現金、預金、株式、不動産等、金額に見積もることのできるすべての財産です。20歳以上の子が65歳以上の親から贈与を受けた場合には、相続時に一括精算する「相続時精算課税制度」を選択することもできます。

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