耐火構造 ( たいかこうぞう )

耐火構造とは、一般的に鉄筋コンクリート構造、れんが造、コンクリートブロック造などの構造の建物を原則、指します。火災による焼失・類焼を防止する構造のことです。

建築基準において、壁・柱・床・梁・屋根・階段などの建物構造上重要な部分で、通常の火災による火熱が一定時間(最上階から2以上4以内の階の場合は1時間)加えられた場合に、各構造部分が構造耐力上支障のある変形や溶融、破壊その他の損傷を生じない耐火性能を有する構造として建設大臣が指定するものです。 (建築基準法第2条)

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耐震等級 ( たいしんとうきゅう )

耐震等級とは、宅性能表示制度に基づき、建物の構造の強さをランク付けした等級のことです。
等級1から等級3まで3段階で表示されています。
等級3が最も耐震性能が高い住宅です。

等級1は、建築基準法に定められた最低基準と同等で、数百年に一度発生する地震(各地で異なります。例えば東京は震度6強~7)でも倒壊しない強さのことです。

等級2はその1.25倍です。

等級3は1.5倍の強さがあることを示します。

耐震等級を取得した住宅は等級に応じて地震保険料の割引を受けることが出来ます。
一般的に等級が上がるほど柱や梁が太くなり、窓などの開口部が小さくなる制約が出やすくなります。

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耐用年数 ( たいようねんすう )

耐用年数とは、減価償却資産において一般的に建物等が使用に耐えなくなるまでの効用持続年数または利用可能年数のことをいいます。耐用年数は、減価償却の目安となり参考にされる。

耐用年数は資産を費用化するという仕組み上、長くすればするほど、1年あたりの費用は小さくなり、短くするほど費用は大きくなる。法定耐用年数は、減価償却費を計算するために財務省令で定められたもので、実際の寿命とは必ずしも一致しない。例えば木造住宅の法定耐用年数は 22年です。

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宅地建物取引業 ( たくちたてものとりひきぎょう )

宅地建物取引業とは、宅地(土地)や建物の売買・交換、宅地建物の売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことをいいます。

宅地建物取引業を行うためには、宅地建物取引業法に基づく免許の取得が必要で、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けることが必要です。免許取得後営業開始にあたっては、最寄りの供託所や保証協会に、営業保証金を供託します。また、5年ごとに免許の更新が必要となります。

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宅地建物取引士 ( たくちたてものとりひきし )

宅地建物取引士とは、宅地建物取引業者の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う国家資格者のことです。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けた者を指します。宅地建物取引士の仕事は、宅地・建物の売買や賃貸の契約を締結する際に、重要事項の説明をするとともに、重要事項説明書や契約書への記名や捺印等があります。

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担保評価額 ( たんぽひょうかがく )

担保評価額とは、金融機関が住宅ローンなどの融資に担保として客観的、合理的な評価方法で算出した評価額(時価)のことです。

一般的に借り手が返済不能になっても資金を回収できるように担保を設定します。

担保価格の算出方法は【担保価格=不動産評価額×掛け目】

この掛け目は金融機関ごとに設定されます。担保掛目は住宅ローンの種類や保障機関の有無により、だいたい60~70%が一般的です。売買価格より担保評価が低いときは融資額が減ることもあります。

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第一種住居地域 ( だいいっしゅじゅうきょちいき )

第一種住居地域とは、大規模な店舗やオフィスビルなどの建築を制限する住居の環境を保護するための地域のことです。

建ぺい率は50・60・80%(ただし、角地は割増になることがあります)、容積率は100~500%です。床面積が3000㎡以下なら、階数にかかわらず飲食店や店舗、事務所などが建築できます。ボーリング場やゴルフ練習場、ホテル、旅館なども可能です。税務署、郵便局、警察署、消防署などは建物の規模に関係なく建築可能です。また、麻雀店、パチンコ店、カラオケボックスなどの遊戯施設は規模にかかわらず建築できません。

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第一種中高層住居専用地域 ( だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょちいき )

第一種中高層住居専用地域とは、中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域のことです。

低層住居専用地域のような絶対高さ制限がないので、容積率に応じて4階建て以上の中高層マンションなどが建築できます。建ぺい率は30・40・50・60%、容積率は100~500%です。2階建て以下で床面積500㎡以内でなら飲食店や店舗が建てられます。大学や病院、2階以下で床面積300㎡以内の独立車庫も建築可能です。ゴルフ練習場・パチンコ店などの遊戯施設、ホテルなどの宿泊施設は建てられません。

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第一種低層住居専用地域 ( だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき )

第一種低層住居専用地域とは、2~3階建て以下の低層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域のことです。

小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられます。建ぺい率は30・40・50・60%、容積率は50~200%です。建物の高さは、10または12メートル以下に制限されています。

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第二種住居地域 ( だいにしゅじゅうきょちいき )

第二種住居地域とは、主として住居の環境を保護するための地域ですが、大規模な飲食店、店舗、事務所などの建築も可能な地域のことです。

建ぺい率は60%、容積率は200~400%です。この地域に建てられるのは、住居以外には宗教施設(寺院など)、診療所、小中高などが建てられ、床面積10000㎡以下の店舗や事務所、大学や病院などが建てられます。第2種住居地域は、第1種住居地域の場合に加えて、ホテル、カラオケボックス、パチンコ店など遊戯施設も建てられるのが特徴です。

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第二種中高層住居専用地域 ( だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき )

第二種中高層住居専用地域とは、主に中高層住宅のための良好な住環境を保護するための住居系の地域。建築できる建物の種類は第1種中高層住居専用地域とほぼ同じです。

この地域では、住宅のほかに広めの店舗(床面積1500㎡以内)や一定条件の事務所(2階建て以内)も建てることができます。また、パン・米・豆腐・菓子などの食品製造業で作業場の床面積が50㎡以内の工場も建てられます。

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第二種低層住居専用地域 ( だいにしゅていそうじゅうきょせんようちいき )

第二種低層住居専用地域とは、主に低層住宅のための地域のことです。建築できる建物の種類や高さ制限は第一種低層住居専用地域とほぼ同じです。唯一の違いは小規模な飲食店や店舗などの建築が可能なことです。

第二種低層住居専用地域には、宗教施設(寺院など)・診療所・公衆浴場・小中高・老人ホーム・2階以下で床面積が150㎡以内で、店舗や飲食店が建てられます。店舗・飲食店が建てられるという点が第一種低層住居専用地域との違いです。

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ダイニングキッチン ( だいにんぐきっちん )

ダイニングキッチンとは、LDと表記され、ダイニング(食堂)とキッチン(台所)が一室となった空間のことです。

ダイニングキッチンに居間(リビング)を加えたものがLDKです。具体的な広さの規定はありませんが、広さの目安は、LDKが8畳以上、DKが6畳以上、LDが6畳以上とされます。
始まりは、住宅公団が食事(D)と料理(K)を一つの部屋で行うことによって、空間の有効利用と食寝分離を目的として採用し普及しました。

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団体信用保険 ( だんたいしんようほけん )

団体信用生命保険(通称「団信」と言われています)とは、住宅ローン返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社がその時点の住宅ローン残高に相当する保険金を債権者に支払い、ローンが完済となる制度です。

民間金融機関の多くは、この団信の加入を住宅ローン借入れの条件としています。健康状態が良好で、生命保険に加入できる状態ではないと住宅ローンも借入れできないこともあります。住宅金融公庫や「フラット35」などの住宅ローンは、加入が義務付がなく、病気で団信への加入ができなくても融資を受けることができます。

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断熱材 ( だんねつざい )

断熱材とは、熱の伝導・伝達を抑える目的の材料のことです。建物の冷暖房の効率化や冷蔵庫など熱を扱う様々な用途に使われています。

住宅建築における、一般的に使用されるタイプの断熱材はグラスウールです。安価で耐熱性吸音性に優れています。同じ無機繊維系のロックウール、発泡プラスチック系のポリスチレンフォームや硬質ウレタンフォームなどもあります。
マンションでは、現場発泡の発砲ウレタンが一般的です。その他、木質繊維系のインシュレーションボードや、少し高価ですが自然素材の綿、羊毛などの断熱材も出ています。

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地上権 ( ちじょうけん )

地上権とは他人の所有する土地を利用する権利です。
物権の一種です。物権とは人の物に対する権利で、物を直接支配し、一定の利益を享受することができます。

地上権の目的は工作物や竹木の所有です。
工作物とは、建物、道路、橋梁、水路、池、井戸、トンネル、テレビ塔、ゴルフ場、鉄塔、地下鉄、地下街など一切の地上及び地下の施設をいいます。
竹木とは植林を目的とする樹木や竹類、稲、麦、桑、茶、果樹、野菜などの農業耕作のための栽植は永小作権の目的となります。

ただし、あくまでも地上権は土地そのものを目的とするものであるため、使用目的の限定の仕方あるいは工作物や竹木が現に存在するか否かは地上権の存立に影響しません。

借地権も地上権の一種です。

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地代 ( ちだい )

地代とは、土地賃貸借契約や借地契約において、借主が貸主に支払う賃料のことです。借地料のことです。なお地代に消費税は課税されません。

「地代」をいくらに定めるかは当事者の自由です。地代は本来、借主と貸主の合意、つまり、需要と供給のバランスで決まるものです。少なくとも地主が支払う固定資産税や都市計画税の金額以上で定めるのが一般的であり、都市部の借地権ではかなり高額になるケースもあります。

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地目 ( ちもく )

不動産登記法施行令3条に定められた分類であり、土地の主たる用途により21種類に区分されます。

その区分は、田、畑、宅地、 塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、 保安林、公衆用道路、公園、雑種地。但し土地の現況とは必ずしも一致しない場合があることには留意を要します。

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中間金 ( ちゅうかんきん )

中間金とは、売買契約や建築請負契約が成立した後に、売買代金の一部として買主から売主へ交付される金銭のことです。内金の一種です。

中間金が発生するのは戸建ての新築物件のように契約から実際の引き渡しまでの期間が長いケースがほとんどで中古物件や建売住宅では手付金のあと、物件の引き渡し時に残金の支払いを行うという2段階での支払いが一般的です。中間金を支払う時期も売り主と相談で決めることが多く、新築住宅の場合では上棟時に支払うことが多いようです。

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長期優良住宅 ( ちょうきゆうりょうじゅうたく )

長期優良住宅とは、住宅を長期にわたり使用することにより、建て替え時の環境負荷低減を目指し、中古市場の活性化を目的とした長寿命住宅の認定制度の条件を満たした住宅のことです。

「良質な住宅を建設し、大切に長く使っていく」ことを目指し、平成21年6月、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」という法律が施行されました。耐震性、耐久性能(劣化対策)、維持管理・更新の容易性、住戸面積、省エネルギー対策、居住環境への配慮など「長期優良住宅」の認定基準があります。



長期優良住宅の認定条件(戸建て住宅の場合)
 
◆耐震性
極めて稀に発生する地震に対し、継続利用のための改修の容易化を図るため、損傷のレベルの低減を図ること。
次のいずれかの措置を講じること
 
・耐震等級2以上とする 
チェック項目:性能表示壁量、壁の配置、床倍率、接合部、横架材、基礎
・大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とする(層間変形角を確認)
・免震建築物とする
 
◆省エネルギー性
必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されていること。
 
省エネ法に規定する省エネルギー基準(次世代省エネルギー基準)に適合すること。
=省エネルギー対策等級4
 
・性能規定(Q値、μ値、結露対策)
・仕様規定(U値)
 
◆維持管理・更新の容易性
構造躯体に比べて耐用年数が短い内装・設備について、維持管理(清掃・点検・補修・更新)を容易に行うために必要な措置が講じられていること。
 
・構造躯体等に影響を与えることなく、配管の維持管理を行うことができること
・更新時の工事が軽減される措置が講じられていること
 
◆劣化対策
数世代にわたり住宅の構造躯体が使用できること。
 
劣化対策等級3相当に加えて、
 
・床下及び小屋裏の点検口を設置
・床下空間に330mm以上の有効高さを確保
 
◆住戸面積
良好な居住水準を確保するために必要な規模を有すること。
 
・75m2以上(2人世帯の一般型誘導居住面積水準)
 
※少なくとも1の階の床面積が40m2以上
※地域の実情に応じて引上げ、引下げを可能とする。ただし、55m2を下限とする。
 
◆居住環境
良好な景観の形成その他の地域における居住環境の維持及び向上に配慮されたものであること。
 
所管行政庁が審査 ※所管行政庁毎に基準が異なる
 
◆維持保全管理
建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されていること。
・維持保全計画に記載すべき項目については、
 1.構造耐力上主要な部分
 2.水の浸入を防止する部分
 3.給水・排水の設備
について、点検の時期・内容を定めること。
 
・少なくとも10年ごとに点検を実施すること。
・地震時及び台風時に臨時点検を実施すること。
 
◆バリアフリー性
将来のバリアフリー改修に対応できるよう共用廊下等に必要なスペースが確保されていること。
 
・戸建て住宅への適用なし
 
◆可変性
居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられていること。
 
・戸建て住宅への適用なし
 
◆住宅履歴情報の整備
長期優良住宅に認定された住宅はその建築及び維持保全の状況に関する記録を作成し、これを保存しなければならない。
 
・長期優良住宅認定申請書および添付図書
・意匠関係図書(平面図、立面図、矩形図 等)
・構造関係図書(各種伏図、壁量計算書、N値計算書、接合金物リスト 等)
・仕様関係図書・設備関係図書・設備機器関係図書 等
 
※電子データ等による作成・保存も可

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賃貸併用住宅 ( ちんたいへいようじゅうたく )

読んだ通りの意味で、自宅の建物の一部を賃貸住宅にした住まいのことをいいます。 例えば、二世帯住宅のように1つの建物が2つの住宅に分かれていて一方が大家の住宅、一方が賃貸住宅となっているケース、あるいは、2階と3階が大家の住宅となっており1階が4部屋の1ルーム賃貸アパートになっているケース、などさまざまなパターンがあります。 賃貸併用住宅には、どのようなメリットがあるのでしょうか。

賃貸併用住宅のメリット

(1)家賃収入が得られる

賃貸併用住宅を持つということは、自分が賃貸住宅の大家になるということなので、借主からの家賃収入が得られるということになります。 自分が賃貸住宅に住んで家賃を払っていたり、住宅を購入して住宅ローンを支払っていたりするのではお金は出ていくだけですので、これは大きな差といえるでしょう。

(2)住宅ローンを軽減できる

通常、賃貸住宅を建築する際は、住宅ローンに比べて短期かつ高金利なアパートローン等のビジネス用ローンが適用されます。一方、賃貸併用住宅なら長期かつ低金利で借りられる住宅ローンの適用も可能なので、そうなればリスクも負担も当然少なくなります。 その代わり、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用するには「自宅部分が51%以上(賃貸部分が49%以下)であること」という条件をクリアする必要があるので要注意です。

(3)ライフスタイルの変化にも対応しやすい

例えば、二世帯住宅の一方を将来賃貸住宅として貸し出すなど、将来のライフスタイルの変化も見据えた建築プランを立てることが可能です。 特に近年は、もともと大家族で暮らしていた大きな古い家を賃貸併用住宅に建て替えるというケースも多く見られます。

(4)減税効果もあり

不動産を相続する場合、自宅の敷地を相続するより、賃貸住宅が建っている敷地を相続する方が相続税課税評価額が低くなります。また、建物も自宅より賃貸住宅の方が評価額が低くなります(※1)。 さらに敷地面積が200㎡以上ある場合に知っておきたいのが、平成30年3月31日までに新築された住宅に適用される固定資産税の減額措置の特例です。これは、「1世帯あたり200㎡までの敷地の1/6を課税標準とする」という内容なので、敷地が200㎡以上の場合は賃貸併用住宅を建てた方が有利ということになります。

また、「小規模宅地等の特例」(※2)の条件に該当すれば、さらなる節税が期待できる場合もあります。
200㎡までの賃貸住宅用の敷地については、貸付事業用宅地等の評価減対象となり、50%減額されます。さらに配偶者や同居している子が、240㎡までの自宅の敷地を相続する場合、80%減額されます。

もし、土地や住宅を自分や親が所有しているという場合は、相続税の節税のために賃貸併用住宅や同居を検討するのもよいかもしれませんね。

賃貸併用住宅のデメリット

賃貸併用住宅は、もちろんメリットばかりではありません。デメリットや注意点についてもよく理解しましょう。

(1)賃貸オーナーとしての経営責任・リスクが生じる

ただ家を建てるのとは違い、自分がオーナーとなり賃貸物件を経営していくのだということを忘れてはいけません。 賃貸物件として貸し出せば、当然ながら空室リスクや借主のクレーム対応なども生じます。不動産経営のノウハウ、建物管理、税務など幅広い知識・スキル・手続きが求められるようになります。

(2)資金面の負担が大きくなる

賃貸経営がうまくいったとしても、実際に利益が生まれるのはまだまだずっと先の話。また、銀行から融資が受けられても、お金が借りられるタイミングと実際にお金が必要なタイミングには時間のズレがあります。要所要所で税金などの資金がかかり、気付くと払えるお金が手元に無い!なんてトラブルも珍しくはないのです。「つなぎ資金」についてもしっかり資金計画に盛り込んでおくようにしましょう。 また、お金を借りる時も一筋縄ではいきません。銀行によって対応はさまざま。借りたい額の融資を受けられない場合もあります。 上記の節税メリットについても、万人にあてはまるわけではなく千差万別なので、よく調査・確認をして決断する必要があるでしょう。

賃貸併用住宅を建てるには

まずは目的や要望を明確にして、しっかりとした経営計画を立てましょう。

自分の持っている/購入しようとしている土地にどんな賃貸併用住宅が建てられるかも事前に知っておく必要がありますね。賃貸併用住宅は、下記のように建てられる大きさが決まっています。

(敷地面積×容積率)−(自宅の広さ)=賃貸部分の最大面積

例えば、古くから建っている家で持て余している敷地部分や部屋がある場合などは、賃貸併用住宅へ建て替えることによって土地と住宅を今より有効利用できる可能性があるかもしれません。

また、賃貸併用住宅に詳しい不動産業者など、専門的なことについても相談できるようなアドバイザーがいると安心です。
不動産経営について不安がある場合は、サブリース契約という選択肢も。サブリース契約とは、オーナーと借主である入居者との間に不動産会社が入り、賃貸住宅の経営や入居者との直接的なやりとりを行ってくれることです。家賃収入は減ってしまいますが、自力でやるより安定的な経営を行うことができ、入居者とのトラブルも生じにくいのがメリットです。

そして、所得税の節税対策についても忘れないように。
利益が出れば、当然ながら所得税が課税されることになります。賃貸部分に投資した建築費、設備費等は減価償却費として毎年少しずつ経費に計上できるほか、賃貸部分のローン利息、固定資産税、損害保険料等も経費に計上できます。こうして所得税の課税対象額を減らすことで所得税の節税をすることができるので、サラリーマンの方でも確定申告は毎年きちんと行いましょう。

夢の不労所得が叶う?

自宅に住みながらにして家賃収入も得られる賃貸併用住宅。不労所得は魅力的ではありますが、同時にリスクを背負うことにもなります。 良い面ばかりでなく悪い面もよく考慮して、自分達家族にとってベストな方法を見つけましょう。

賃貸併用住宅 について詳しくみる

つなぎ融資 ( つなぎゆうし )

一時的に購入代金の支払いの充てるために受ける融資のこと。

不動産を購入する際にローン実行までに必要な資金調達(融資や、現住居の売却等による)が間に合わず不足がある場合に、一時的に借り入れを行い、その間に必要な施工業者への支払いなどを行うために利用される民間ローン(融資)のことをつなぎ融資といいます。

住宅ローンでは原則、購入する物件の担保となる抵当権を設定する必要があります。
しかしまだ建設されていない建物に対しては抵当権を設定できないため、金融機関で住宅ローンの融資金がおりるより前に、建築会社への建築着工金など物件を所有するための資金を他の手段で調達する必要があります。
他にも「フラット35」は申し込みのために検査機関から「適合証明」を発行してもらう必要があり、この適合証明の発行が遅れたりすると引き渡し日から実際の融資実行日までのつなぎ融資が必要となるケースも出てきます。
それらの代金のために民間の金融機関から受ける融資をつなぎ融資といい、物件の購入費用に充てます。つまりつなぎで借入れするものです。
購入後、所有権や抵当権を設定登記して、住宅ローンの融資が実行された後につなぎ融資を返済するという流れになります。

つなぎ融資利用時は、金利や申込みの印紙等の諸費用が発生するため、余裕を持った資金計画をたてる必要があります。
また、つなぎ融資が利用できない金融機関もあるため、つなぎ融資を使わず自己資金でまかなえば選べる住宅ローンの種類が広がってより有利なローン選びが可能になります。

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積立式割賦販売 ( つみたてしきかっぷはんばい )

積立式割賦販売とは、土地は持っている建築資金が足りない場合などに利用するケースが多く、割賦販売の一種のことです。

建築会社や住宅販売会社が、購入希望者に事前に一定の金額を積み立ててもらい、予定の金額(通常は建築資金の1/3程度)になったときに建物を引き渡し、建築代金から積立金を控除した金額を月賦で返済する方式のことです。業者の信用度が重要なので、積立式宅地建物販売業法で業者の許可制や積立金の保全措置などについて規制が設けられています。

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吊り戸 ( つりど )

吊り戸とは、上枠から戸をつり下げ、横に引いて開閉する形式の戸のことです。ハンガードアとも呼ばれています。

床に下枠(敷居)を省略することも可能です。そのため、仕切りを感じさせない奥行きのある一体空間を実現したり、バリアフリーを要求される場合に適しています。戸本体にゴムや樹脂製のタイヤを取り付け、上枠に内蔵したレールにつり込む形式が一般的です。戸をつり下げるので、戸の重量がある場合も比較的スムーズに開閉でき、大型開口部にも適しています。反面、遮音性や気密性に劣るため外部建具には不向きです。

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2×6(ツーバイシックス) ( つーばいしっくす )

2×6工法とは、2×4工法の1.6倍の38mm×140mmに広げ、強度、耐震性をさらに極めた工法のことです。
壁が丈夫な分、土台になる基礎にも1.5倍の強さを加味していますので、阪神大震災の1.5倍の地震にも倒壊しない強度が保てます。

壁の幅が広がり、内・外W断熱工法も可能になります。つまり、通常の断熱材は内側か外側のどちらかに施されるのですが、外周部の壁の幅を広げたことで、内側・外側の両方に断熱材を施すことも可能になり、超高気密、超高断熱の住宅が可能になっています。

2×6(ツーバイシックス)について詳しくみる

2×4(ツーバイフォー) ( つーばいふぉー )

2×4工法とは、北米を中心に行われている一般的な木造住宅工法です。壁・床・天井に、2インチ×4インチ(38mm×89mm)の製材に構造用合板を貼り付け、面構成で構築される工法を指します。

建物を壁面で支えるため、地震に強いのが大きな特徴です。また、気密性にも優れていますが、壁面が構造壁となっているため、窓の位置や大きさなどが制限されます。
正式名称は「枠組壁工法」です。

※1インチは、約2.54㎝です。

2×4(ツーバイフォー)について詳しくみる

定期借地権 ( ていきしゃくちけん )

定期借地権は契約期間を50年以上とし、契約の更新がなく建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことです。建物買取請求権のないものです。

平成4年8月施行の新借地借家法によりできた制度です。地主が借主に土地を貸すとなかなか返してもらえない、借主にすれば保証金等が高いという従来の『借地法』。しかしその一方、一定期間でいいから安く土地を借りたいという需要も多くありました。そんな借地の利用の幅を広げるために導入されたのが一定の要件の下で、更新のない借地権を認めたのが定期借地権制度です。

確定的に借地関係が終了するため、権利関係が安定しやすく、地主にとっては利用計画を立てやすくなるため、不動産の流通・有効活用を促進すると考えられています。定期借地権には、以下の3種類があります。

1.一般定期借地権:存続期間を50年以上と定めることが要件
2.建物譲渡特約付借地権:借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかじめ約束して借地をするもの
3.事業用借地権:事業目的で存続期間を10年から20年以下と設定するもの

定期借地権 について詳しくみる

停止条件 ( ていしじょうけん )

将来にわたって発生するかどうかが不確実な事実がある場合に、その事実が発生することを法律行為の効力発生の条件として契約締結を行う場合、その条件を停止条件といいます。

停止条件という名前ではありますが、この条件が成就(事実が発生)した場合に効力が発生するという条件で、法律行為の効力を停止するものではありません。
一定の事項が発生するまで、法律行為の効力発生を停止しておく条件ということです。

条件を満たすと効力が失われる(=契約が解除される等)場合の条件は解除条件といいます。

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低炭素住宅 ( ていたんそじゅうたく )

平成24年12月に「都市の低炭素化の促進に関する法律」が施行されました。これによって、低炭素化、すなわち二酸化炭素排出量削減のための措置が講じられた住宅は、以下の基準を満たすと「低炭素住宅」としての認定を受けることができます。

(1)家の断熱性能が次世代省エネ基準(平成11年基準)相当であること
(2)一次エネルギー消費量を省エネ基準より10%以上削減すること(家電分を除く)
(3)低炭素化の措置として8つの選択項目(節水トイレの設置、食器洗浄機の設置、ヒートアイランド対策など)から2つ以上を満たすか、CASBEEなどの環境性能評価で自治体の認定を受けること
※一次エネルギー:石油・石炭・天然ガス等の化石燃料、原子力の燃料であるウランなどのエネルギー

これは東日本大震災を契機としてエネルギーの需給が変化し、国民のエネルギー利用や地球温暖化問題に関する意識が高まっている中、低炭素・循環型社会の構築を図り、持続可能で活力ある国土づくりを推進することを目的としたものです。

認定低炭素住宅では、低炭素化するために床面積が増えてしまった分は、容積率を計算する際の床面積には算入しないこととなっています。また、認定を受けた一定の新築住宅については、以下の税制優遇措置の対象となります。

・住宅ローン控除の限度額アップ
・登録免許税の税率引き下げ

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抵当権 ( ていとうけん )

債務の担保として不動産に対して設定する権利(物件の一種)です。

抵当権を設定した不動産に対しては、債務不履行があった場合、その不動産の換金価値から、債権者は優先して弁済を受ける権利を有します。
但し抵当権の特徴は非占有型の担保物権である点であるため、抵当権が設定されても抵当権設定者は目的物を債権者に引き渡す(占有を移す)必要がありません。つまり、債務不履行等が発生しなければ、当該不動産はこれまで通りに第三者や債務者本人が使用することができます。

借りた資金の返済ができなかったりする債務不履行の状態になった場合は、資金を貸し出している金融機関(債権者)が抵当権の優先順位に基づいて担保になっている物件を競売したり、任意処分することで資金を回収することになります。
資金返済が終わった際には、担保となっていた抵当権を抹消する「抵当権抹消」の手続きを早めにとる必要があります。

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鉄筋コンクリート造 ( てっきんこんくりーとづくり )

鉄筋コンクリート造(RC構造またはRC造)とは、引っ張りに弱いコンクリートを補強するために鉄の棒を配したコンクリート(=鉄筋コンクリート)を用いた建築の構造もしくは工法です。木造や鉄骨造に比べて頑丈で、遮音性にもすぐれています。

戸建や2階建てアパートなどを除くと、日本では多くの建物がこの工法で造られています。

英語のReinforced-Concrete(補強されたコンクリート)の頭文字からRC構造またはRC造と略されます。

鉄筋コンクリート造について詳しくみる

鉄骨ALC工法 ( てっこつえーえるしーこうほう )

鉄骨ALC工法とは、H型の断面をした鉄骨を主な骨組みとした造りをし、軽くて厚みのある軽量コンクリート板(ALC)を床や壁に使う工法のことです。

ALCとはセメントと骨材などを混ぜ合わせて発泡させ、重量を軽くした軽量コンクリートです。ALC板の内部には、軽量化のためにたくさんの気泡があります。そのため水分を吸収しやすく、水分を吸収したALC板は性能が低下してしまいます。外部の防水の仕上げがとても重要です。
ALCは耐火性、断熱性、耐久性、遮音性が高いという特徴があり、基礎以外の主要部材は工場生産品のため品質が安定しているのが大きな特徴です。

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鉄骨造 ( てっこつづくり )

鉄製や鋼製の板をI型やT型、L型、円筒型などに組み合わせた建材を建築物の躯体に用いる構造のこと。S構造とも呼ばれます。

鉄骨構造は大きく三種類に分けられ、木造軸組工法と同様に柱、梁、筋交いを利用したブレース構造、柱と梁を完全に固定(剛接合)して筋交いを不要としたラーメン構造、小さな三角形を多数組み合わせたトラス構造があります。

また、厚さが6mmを超える鋼材を重量鉄骨、厚さが6mm以下の鋼材を軽量鉄骨といい、一般に低層(~2階建)は軽量鉄骨、中層(3~5階)以上は重量鉄骨を用います。
特に断りがなく「鉄骨構造」という場合、一般的には重量鉄骨ラーメン構造を指します。

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鉄骨鉄筋コンクリート造 ( てっこつてっきんこんくりーとづくり )

鉄骨鉄筋コンクリート造とは、鉄筋コンクリートの芯部に鉄骨を内蔵した建築の構造もしくは工法です。SRC構造あるいはSRC工法と略されます。

鉄骨で柱や梁等の骨組を組み、その周りに鉄筋を配してコンクリートを打ち込むもので、鉄筋コンクリート構造(RC構造)と鉄骨構造(S構造)の長所を兼ね備えています。その分コストは割高ですが、鉄筋コンクリート構造に比べて耐震性等に優れ、柱や梁の断面も小さくすることができるため、主として高層建築物に用いられます。

1923年に起きた関東大震災を契機として、地震の多い日本で独自に発達した構造形式です。

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鉄骨パネル工法 ( てっこつぱねるこうほう )

鉄骨パネル工法とは、骨組みを軽量鉄骨で造り、建物の大部分を工場で生産して現場にもってきて組み立てる工法です。

この工法には、木造軸組工法同様柱と梁で構成する軸組工法方式と骨組み自体を壁の中に埋め込んだ壁体構造の耐力壁構造の2種類があります。
基礎以外の主要部材は工場生産品のため、品質が安定し、比較的工期も短く、特別な技術も必要としないことが大きな特徴です。
木質系パネルと比較すると耐力壁の構造耐力の値が大きく、平面プランの壁量は少なくて済みます。

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手付 ( てつけ )

売買契約・請負契約・賃貸借契約などの有償契約締結の際に、当事者の一方から他方に対して交付する金銭などの有償物のことです。

手付金は代金の1~2割が一般的です。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持ちます。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの種類があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされます。宅建業者は、売買代金の2割以上の手付金を受け取ってはなりません。

証約手付
契約の成立を証する手付です。

解約手付
交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を償還することで解約を解除することを認めるという手付です。

違約手付
手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定または違約罰とする手付です。

手付金は、契約が約束どおり履行されるときは、手付は代金の一部に充当されます。

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デベロッパー ( でべろっぱー )

デベロッパーとは、開発業者(developer)のことです。一般的には、大規模な住宅開発や都市再開発、リゾート開発、交通網の整備など行う業者のことです。

土地造成や都市基盤の整備に始まり、住宅やビル、各種施設を建設し、分譲したり賃貸経営をする事業主体の企業を意味し、公団・公社は公共デベロッパーと呼ばれています。民間デベロッパーには、比較的資本の大きな不動産会社、電鉄会社、商社、ゼネコンなどが含まれます。またそれとは別に単体マンションの売主も便宜的にデベロッパーと呼ばれています。

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登記簿 ( とうきぼ )

「私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿」のことをいいます。

不動産に関しては不動産登記簿に権利関係が公示されています。

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登記簿面積 ( とうきぼめんせき )

登記簿面積とは、登記簿に登記されている面積のことです。土地の登記簿面積(地積)と実測面積は異なることがあるので、測量が必要です。

また、建物の登記上の床面積は一戸建て(一般建物)は、壁の中心線で囲まれた面積を表す「壁心面積」が、マンション(区分所有建物)の場合は、壁の表面から内側の面積を表す「内法面積」が登記簿上用いられます。内法面積は壁心面積よりも壁の厚さ分だけ狭くなりますので、パンフレットなどに記載される登記簿面積と実際の面積とは異なりますので注意が必要です。

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登録免許税 ( とうろくめんきょぜい )

登録免許税とは、土地や建物を建築したり購入し、所有権保存登記や移転登記等をする際にかかる税金のことです。登録免許税法に基づき,登記、登録、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明について課せられる国税で流通税です。

不動産の登記において登録免許税が課税されるのは、新築建物などで最初に行なわれる所有権の保存登記、土地や建物の売買による所有権の移転登記、贈与や相続による所有権の移転登記、住宅ローンの借入れによる抵当権の設定登記などをはじめとして、不動産の権利に関する登記のほぼすべてです。なお、土地の地番・地目・地積、建物の家屋番号・構造・床面積などを記載する登記簿の表題部を作成するための登記 には、原則として登録免許税が課税されません。

登録免許税は、当該不動産の価格×登録免許税の税率で計算されます。当該不動産の価格は、課税標準と呼ばれています。
例えば、固定資産課税台帳に登録された価格は土地部分が500万円、建物部分が1000万円を買った場合
【軽減措置が適用される場合】500万円×1%+1000万円×0.3%=8万円
【軽減措置が適用されない場合】500万円×1%+1000万円×2.0%=25万円が、登録免許税として必要となります。

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特定街区 ( とくていがいく )

特定街区とは、市街地の整備改善を図るために街区の整備などを行う地区について、一般の制限とは異なる制限(容積率、壁面位置の制限など)を都市計画に定める地域地区のことを指します。

容積率の割り増しや設計の自由度が高まるなど、総合設計制度に似ています。比較的自由に大規模な建築物の建築が可能となることから、大規模な都市開発プロジェクトにおいてよく活用される制度です。特定街区の有名な活用事例としては西新宿の超高層ビル街、池袋サンシャイン60、霞が関ビル、貿易センタービルなどが挙げられます。

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特定街区 ( とくていがいく )

特定街区とは、市街地の整備改善を図るために街区の整備などを行う地区について、一般の制限とは異なる制限(容積率、壁面位置の制限など)を都市計画に定める地域地区のことを指します。

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特定用途制限地域 ( とくていようとせいげんちいき )

特定用途制限地域というのは、用途地域が定められていない土地の区域内において、その良好な環境の形成や保持のため、その地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要が定められる地域のことをいいます。

特定の用途の建築物などが制限される地域で、具体的な内容は地方公共団体の条例によって定められますが、まだ実際の指定事例は少なく、全国で12地区 (平成17年4月1日現在、国土交通省調べ) に留まっています。また、その制限内容も大規模店舗の立地に関するものばかりのようで、住宅の立地を規制する 「特定用途制限地域」 は現在のところありません。

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特別用途地区 ( とくべつようとちく )

特別用途地区とは、都市計画法第8条に規定されている「地域地区」のひとつで、用途地域内において特別の目的からする土地利用の増進、環境の保護等を図るための地区のことです。

かつては特別用途地区の種類は、文教地区、厚生地区、中高層階住居専用地区、商業専用地区、娯楽・レクリエーション地区、観光地区、などの11種類に限定されていたが、法改正により現在ではこれら11種類だけでなく、さまざまな特別用途地区が地方自治体の条例で定められます。用途地域の内部において、用途地域よりもさらにきめ細かい建築規制を実施するために設定されます。

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特例容積率適用地区 ( とくれいようせきりつてきようちく )

特例容積率適用地区とは、都市計画で指定された区域内で、建築敷地の指定容積率の一部を複数の建築敷地間で移転することができる制度のことです。

一般的に、容積率の移転は隣接する敷地の間でしか認められないが、特例容積率適用区域制度では、その区域内であれば隣接していない建築敷地の間で移転が認められる。これによって区域内での「空中権」の売買が可能です。「大手町・丸の内・有楽町地区特例容積率適用区域」がこの制度の適用例です。歴史的建造物である東京駅丸の内駅舎復元のため、同駅の未利用になっている容積率を周辺に移転させ、通常の規制を超えた高層ビルを建設しています。

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都市計画税 ( としけいかくぜい )

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てる目的で、都市計画区域として指定されている、市街化区域内の土地や家屋の所有者に対して、市区町村(都)が課税する市(区)町村税(都税)のことです。

市町村によって異なりますが、税率は最大0.3%です。納付期限は固定資産税と同じで、毎年1月1日現在の所有者に課されます。固定資産税と同様に、一定の条件に合えば、土地に対する課税標準額を軽減(敷地面積200平方メートルまでは3分の1、それ以上は3分の2)に軽減する措置があります。

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都市計画区域 ( としけいかくちいき )

都市計画区域とは、都都道府県知事が指定し、原則として市または町村の中心部を含み、一体的に整備・開発・保全する必要がある区域のことです。

都市計画区域に指定されると、必要に応じた区域区分、さまざまな都市計画の決定、都市施設の整備事業や市街地開発事業が施行され、一定以上の規模の土地については、開発許可制度が施行されるため、自由な土地造成等が制限されます。都市計画区域の区域区分には、既に市街地を形成しているか、または概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき「市街化区域」、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」、どちらにも定められていない「未線引き区域」があります。

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トップライト ( とっぷらいと )

トップライトとは、採光のため、屋根に設置される窓のことです。通風や換気の目的を兼ねる場合もあります。「天窓」、「ルーフ窓」、「スカイライト」ともいいます。

垂直な壁面に設ける窓に比べ、同一面積であれば3倍の採光効果を持つとされています。特に、都市部の住宅街のように建物が密集していてあまり開口部を作れない場合や、南側からの採光が難しい場合など、採光効率が悪い建物を建てる際に有効な手段です。
主に、固定式のものと、電動や手動で窓が開閉するタイプがあります。電動式のものの中には、雨や設定温度に応じて自動で開閉するタイプまで登場しています。
素材は、アルミ製、木製サッシに、強化ガラス、複層ガラス、遮熱複層ガラス、合わせガラス、網入りガラスなどメーカーにより様々。専用の網戸やブラインド、スクリーンなども豊富です。

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徒歩所要時間の表示 ( とほしょようじかんのひょうじ )

徒歩所要時間は道路距離80mにつき1分を要するものとして算出します。
直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとに計算されます。

徒歩所要時間は道路距離80mにつき1分を要するものとして算出します。
直線距離ではなく、道路に沿って測定した距離(道路距離)をもとに計算されます。

駅や学校、団地などの場合は、その区画全体の敷地から、その施設に最も近い地点を起点として算出されます。人や車両の通行量や信号待ちの時間は考慮されていません。

徒歩所要時間の表示については、「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」第15条第11号により、道路距離80mにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数については1分に切り上げることが定められています。

物件探しの際は、徒歩所要時間を目安として自分の足で確かめてみるほうがよいでしょう。

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24時間換気システム ( にじゅうよじかんかんきしすてむ )

24時間換気システムとは室内の空気をファンなどの機械を使って計画的に入れ替え、常に新鮮な空気を維持するためのシステムのことです。

住宅の高断熱高気密化にともない、VOCをはじめとした、化学物質によるシックハウス症候群の増加が問題となりました。シックハウス対策としての建築基準法の改正により、住宅には「機械換気設備」を設置しなければならなくなりました。

機械換気設備は以下の3種類に大別されます。
『第1種換気』とは、給気と排気の両方にファンを使って強制的に換気するタイプ、『第2種換気』とは給気にファンを使って強制換気をして、排気は自然換気をするタイプです。『第3種換気』とは、給気は自然給気で、排気にファンを使って強制換気するタイプです。
性能的には第1種換気が効果的な方式であるといわれます。

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