中古住宅を選ぶ際の「隠れた本音」(マンション編)

マンションを選ばれる際に、皆様はどのような点を最も重視されますか?

一戸建てと比べた場合、マンション選びの際には「築年数」を重視するというのが一般的なようです。集合住宅の名の通り、マンションは単独での建て替えが不可能なために、購入時点での物件の価値をはかるために築年数が用いられているということなのでしょう。

確かにそれ自体は決して間違いではないのですが、実は、築年数はマンション選びの中では数ある基準のうちの一つに過ぎません。実際には、同一エリア内での中古マンション流通価格を見ていきますと、同じ占有面積で古い物が新しい物より高く売買されているという事例は、数多くあります。

では、その要因は何なのでしょうか?
それはズバリ「管理体制」なのです。

管理体制・メンテナンス計画が重要なチェックポイント


私達が中古マンションの査定や売買をする際にも、特にチェックするポイントがあります。その中で、実際の部屋の内部のリフォーム状況については、マンションの場合は一戸建てと違い躯体を作り直す必要がないため、実はあまり重要視しません。

それよりも、本人単独では修繕できない外壁、エレベーター、配管等、共有部分のメンテナンス(及びメンテナンスの中・長期計画)がしっかりしており、修繕積立金の各戸負担額が安すぎず(安すぎると各戸特別負担額が数十万単位で別途必要になることが多い)、そして裏ワザとして賃貸として出ている部屋があれば、賃料の経緯を参考にします。賃料には売買よりも、そのマンションの人気がダイレクトに反映されるため、そのマンションの「人気安定度」を見極めるにはとても有効で簡単な手段なのです。

それよりも、本人単独では修繕できない外壁、エレベーター、配管等、共有部分のメンテナンス(及びメンテナンスの中・長期計画)がしっかりしており、修繕積立金の各戸負担額が安すぎず(安すぎると各戸特別負担額が数十万単位で別途必要になることが多い)、そして裏ワザとして賃貸として出ている部屋があれば、賃料の経緯を参考にします。賃料には売買よりも、そのマンションの人気がダイレクトに反映されるため、そのマンションの「人気安定度」を見極めるにはとても有効で簡単な手段なのです。

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