知っておきたい、不動産の相続について

相続の基本

相続とは、亡くなった人(被相続人)の財産を配偶者や子など一定範囲の人(相続人)で受け継ぐことをいいます。相続は被相続人の死亡と同時に開始します。 相続税法の改正により、平成27年1月1日から相続税が増税されました。これにより、今まで相続税とは無関係だと思っていた人も他人事では済まされなくなるかもしれません。ここでは、相続に関する基本的な知識とおすすめの節税対策などについてご紹介します。

相続人はどうやって決まる?

相続人は、被相続人との身分関係によって、その資格や順序、財産の取り分などが法律で定められています。基本的には、配偶者→子供→親→兄弟姉妹の優先順で相続権があり、法律で定められた取り分である「法定相続分」は下記の通りとなっています。

  1. 配偶者(夫または妻)と子供...配偶者:2分の1、子:(全員で)2分の1
  2. 配偶者と親...配偶者:3分の2、父母:(全員で)3分の1
  3. 配偶者と兄弟姉妹...配偶者:4分の3、兄弟姉妹:(全員で)4分の1
  4. 配偶者のみ...配偶者:すべて
  5. 子のみ...子全員で均等に分ける
  6. 親のみ...親全員で均等に分ける
  7. 兄弟姉妹のみ...兄弟姉妹全員で均等に分ける

しかし、相続人全員で話し合えば、法定相続分は変更することも可能です。相続人が複数人の場合、各相続人に何をどのように分配するのか、という遺産分割の手続きを行わなければなりません。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所に調停、または審判を申し立てて決定します。 また、遺言書があれば、法定相続分に関わらずその内容に従って遺産分割を行うことができます。遺言書は、自筆で作成され、遅滞なく、家庭裁判所において検認を受けなければ認められません。また、封印のしてある遺言書は、裁判所でしかるべき手続きに基づいて開封しなければならず、違反すると5万円以下の過料に処せられます。

相続できる財産は?

相続財産というと、不動産や預金などのプラスの財産が真っ先に思い浮かびますが、借金やローンなどのマイナスの財産も含まれます。負債(マイナスの財産)が明らかに資産(プラスの財産)を上回る場合、「相続放棄」することも可能です。負債を放棄して資産だけを引き継ぐ、「相続の限定承認」という方法もあります。 相続税は、相続が発生、つまり被相続人が死亡してから10ヶ月以内に申告と納税までの手続きを完了させなければなりませんが、自分に相続があることを知ってから3ヵ月以内であれば、相続放棄または限定承認することができます。

資産(プラスの財産)

現金、銀行・郵便などの預貯金、家・土地などの不動産、有価証券、貴金属、家財道具、自動車など

負債(マイナスの財産)

借金、連帯保証債務、未納税、未払医療費など

みなし相続財産

生命保険金、死亡退職金、遺族厚生年金、保険などの解約返戻金、遺言で借金の支払いを免除された場合の経済的利益

課税されない財産

墓地・仏壇など、保険金、退職金の一部(500万円×法定相続人の数)、公益事業用財産、国などに寄付した財産

基礎控除額とは?

相続税は、【プラスの相続財産-マイナスの相続財産=正味の相続財産】から「基礎控除額」を引いたものに対してかかります。つまり、相続財産の合計金額が基礎控除額より少ない場合、相続税を支払う必要は無くなります。これは、「富の再分配」の考え方に基づいており、あまりに少額の相続財産に相続税がかからないようにするためです。 平成27年1月1日から、基礎控除の最低額は3,000万円となりました。相続財産が3,000万円以下の場合、相続税の申告・納税の必要はありません。 3,000万円以上の相続財産がある場合の相続税基礎控除の計算式は、

【3,000万円+(法廷相続人の数×600万円)】

となっており、改正前の【5,000万円+(法定相続人の数×1,000万円)】に比べ基礎控除額が大幅に縮小されました。つまり、それだけ相続税を支払う可能性が高くなったということです。また、この計算式での「法廷相続人」は例え相続の放棄をしたとしてもカウントされてしまいますので、注意が必要です。

相続税対策はコレ!

もし、相続税を支払わなければならない立場になってしまったら、やはり少しでも支払う額を抑えたいものです。ご自身に3,000万円を超える資産があると分かっている場合は、後に遺された配偶者や子・孫のために、少しでも資産が手元に残る方法を検討しておきたいと考える方が大半なのではないでしょうか。 では、おすすめの節税対策をご紹介しましょう。

(1)生前贈与しておく

相続税の節税対策としてよく使われる手が、この生前贈与です。 一般贈与においては、贈与を受ける人1人あたり年間110万円以下の場合は贈与税がかかりません。これを利用して毎年少しずつ贈与しておいて、相続時の資産を減らしておくというのは、よく使われる手です。

親から子への贈与については、「相続時精算課税制度」という方法もあります。この制度は、「原則として60歳以上の父母又は祖父母から、20歳以上の推定相続人である子又は孫に対し、財産を贈与した場合において選択できる贈与税の制度」(※2)です。この制度を利用すると、2,500万円までの贈与には贈与税がかかりません。2,500万円以上の場合は、超えた金額の2割を贈与税として納めなければなりません。この制度を利用すると、実際の相続時、相続財産にこの贈与価格を加えて相続税を計算し、先に支払った贈与税を精算することができます。支払った贈与税額が相続税額を上回る場合には、上回った分は全額還付されます。

住宅取得資金の贈与の場合は、平成27年(2015年)中であれば非課税枠が1,000万円上乗せされます。更に、省エネ等級や耐震等級などが一定基準以上の「良質な住宅」の場合は1,500万円分が非課税枠となります。つまり、合計で普通の住宅で3,500万円、良質な住宅で4,000万円が控除されるということになります。

この制度では、相続時に精算されるため直接的な節税対策にはなりませんが、贈与する財産が収益物件である場合や、将来値上がりする見込みのある財産である場合は間接的な節税対策になります。早期、かつスムーズに財産移転を行うことができるこの制度ですが、注意点もいろいろありますので、引き継ぐ財産の特性をよく分析した上で検討が必要です。

「相続時精算課税制度」を利用するには?

適用対象者:

贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母が贈与者であり、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上の者のうち、贈与者の推定相続人である子または孫が受贈者であること

必要書類:

相続時精算課税選択届出書、贈与税の申告書、戸籍謄本など一定の書類

手続き方法:

その贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、必要書類を納税地の所轄税務署長に対して提出

注意事項:

受贈者(子または孫)は贈与者(父母または祖父母)ごとに選択できる。一度選択すると、選択した年から贈与者の死亡時まで継続して適用され、暦年課税(※4)に変更することはできない。贈与財産は相続時に小規模宅地等の特例が受けられなくなるため、事前にどちらのメリットが大きいか検討が必要。

住宅取得等資金の贈与において「相続時精算課税制度」の特例を利用するには?

受贈者の要件:

贈与者の直系卑属である推定相続人である子または孫であり、贈与を受けた年の1月1日現在において20歳以上、かつ贈与を受けた時に日本国内に住所を要する、ほか

必要書類:

相続時精算課税選択届出書、相続時精算課税選択の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書、住民票の写し、登記事項証明書など一定の書類

手続き方法:

その贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、必要書類を納税地の所轄税務署長に対して提出

「住宅取得等資金の贈与において非課税の特例」の適用を受けるには?

受贈者の要件:

贈与を受けた年の1月1日現在において20歳以上であり、贈与を受けた時に贈与者の直系卑属であること、贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること、かつ贈与を受けた時に日本国内に住所を要する、ほか

必要書類:

非課税の特例の適用を受ける旨を記載した贈与税の申告書、計算明細書、戸籍の謄本、住民票の写し、登記事項証明書、新築や取得の契約書の写しなど一定の書類

手続き方法:

その贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に、必要書類を納税地の所轄税務署長に対して提出

(2)現金ではなく不動産に

ずっと価値の変わらない現金に比べ、不動産は相続開始となった時の状況に応じて価値が変化します。不動産評価の基準となる路線価や固定資産税評価は時価よりも低く、一般的に、土地は時価の8割程度の路線価で、建物は時価の4?6割程度の固定資産税評価になります。つまり、更地で土地を持っている場合は、そこに建物を建てることで相続税評価額を大きく下げることができます。中でもアパートやマンションを建てて人に貸すことは、多くの地主さんがとっている典型的な相続税対策の方法。賃貸で人に貸している場合は、その価格の7割の評価まで下がり、所得税や固定資産税の節税にもつながります。 つまり、不動産の方が現金よりも圧倒的に相続税を抑えられるのです。

更に、「小規模宅地等の特例」を適用すれば、より多くの控除を受けられ、相続税は大幅に減額されます。普通の居住用住宅であれば、330平米までの宅地等はこの制度の適用を受けられ、相続税評価額が8割削減されます。 これは、相続税を支払うためにその不動産を売らなければならない、という事態を避けるための措置です。この制度が適用されるには、面積以外にもいくつかの条件を満たさなければなりません。

「小規模宅地等の特例」の適用を受けるには?

適用条件:

  • 1. 被相続人と同居していた配偶者がその不動産を取得した場合
  • 2. 被相続人と同居していた親族がその不動産を取得し、相続開始から相続税の申告期限までその不動産を保有、かつ居住していた場合
  • 3. 被相続人と同居していない親族がその不動産を取得し、その親族以外に配偶者など他の相続人がおらず、相続開始前3年以内に自己または自己の配偶者が所有する住宅に居住しておらず(=賃貸住宅に居住していた)、かつ、その土地を相続開始から相続税の申告期限まで保有していた場合
  • 4. 相続開始前3年以内に贈与された宅地ではない場合
  • 5. 相続時精算課税によって贈与された宅地ではない場合
  • 必要書類:この特例を受けようとする旨を記載した相続税の申告書、小規模宅地等に係る計算の明細書、遺産分割協議書の写しなど

(3)わざと借金を作っておく!?

借入金の残額については、相続税はかかりません。更地に建物を建てるための借金(住宅ローン等)の場合、相続税対策としてより効果的です。しかし、あまりに負債が多く、返済のために苦労したり、破産したりしてしまっては元も子もありません。遺された相続人にとって、返済可能な範囲で借金を作るよう、注意しなければなりません。

相続のご相談も、センチュリー21豊川で承ります

相続税の節税方法はいろいろありますが、これまでご紹介してきたように、現金・預金は不動産に変えておくということを第一におすすめします。センチュリー21豊川のコンサルティングスタッフは全員相続診断士の資格を持っており、いろいろなケースについて相談実績があります。 あなたと、大切なご家族にとって、最良の方法を一緒に考えてみませんか?


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相続税についての詳細は国税庁のホームページをご参照ください

相続税の計算
相続時精算課税の選択
住宅取得等資金の贈与を受けたとき
贈与税の計算と税率?暦年課税
住宅取得等資金の贈与を受けたとき
直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税
小規模宅地等の特例

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