知っておきたい住宅ローンのこと

 マイホームを実現する第1歩は資金計画です。どんな住まいにできるかはこの”資金計画次第”と言っても良いでしょう。上手な資金計画を立てるポイントは、利用できる種類や内容にどのようなものがあるのか を正確に知り、住宅ローンについてよく理解したうえで自分たちの条件にぴったり合った融資先を選ぶことが重要です。

 理想の住まいを実現するための万全な資金計画のために”住宅ローン”についてここで勉強しましょう。

POINT1どのような住まいをいくら位の予算で計画していますか?

 「はじめ良ければ終わりよし」この言葉通り、マイホームの夢を実現するにはまず、ご家族で冷静に具体的にそれぞれの立場から意見を出し合い、プランを鮮明にさせていく作業が求められます。

POINT2自己資金はいくら用意できますか?

 自己資金は出来るだけ多いに越したことはありません。通常は少なくても建築の20%~30%程度の用意が必要とされていますが、これはあくまでも目安なのでそれぞれの事情によりご判断下さい。

POINT3「いくら借りれるか」より「無理のない返済」をお考えですか?

 理想の家を実現したいと考えると「いくら借りられるか」をまず考えがちです。しかし、住宅ローンとはあくまでも「借金」。無理なく返済できる額を念頭に計画するのが肝要です。収入などにもよりますが年収に占める返済割合は約25%~40%が目安です。
住宅ローン以外のローンを返済中の場合、その分を含めて「総返済負担率」を検討します。ボーナス返済やご家族との収入合算は景気の変動、生活の変化に大きく影響されるので限度額いっぱいの計画は避け、慎重な対応が必要です。

POINT4資金計画は建築費以外の諸費用も含めて検討していますか?

 ケースによっても異なりますが、住宅購入には「本体工事費」の他に「外構工事費」「融資手数料」「ローン保証料」「火災保険料」や「生命保険」「税金」など諸経費がおおむね購入価格の10%程度かかります。また、建て替えの場合は解体工事費、仮住まいをする賃借料、新居に設ける家具やカーテン、照明器具類などの費用も必要ですから事前にいくらかかるか見積もっておきましょう。

POINT5ご家族のライフプラン・ライフイベントを長期に予測していますか?

 経済・社会情勢が変動している中での返済は出来るだけ短期にしたほうが無難です。しかし、通常は長期になりますからその間のライフプランを予測しておきます。たとえばお子さんの教育費、進学、結婚などの大きなイベント費用を見込んでおきます。借入時の年齢で異なるでしょうが人生には支出のピーク期があります。その時でも無理のないようにゆとりのある返済計画を立てましょう。融資条件のひとつに返済満了の年齢制限もあるので就業年数を見込んだうえで勘案することも大切です。

POINT6金融機関の健全性をチェックしていますか?

 近年、金融業界は変動期を迎え、金融機関の統廃合が行われています。このため、将来とも安定して取引するにはまず、対外的に評価が高い、健全体質の借入先を選別することが重要です。

POINT7借入れ先の融資条件や内容を比較検討していますか?

 民間金融機関の統廃合が盛んになり、金利優遇キャンペーンや付加価値サービスなど独自の展開をしています。しかし、通常それらのメリットを得るにはいくつかの条件を満たすのが前提です。細部についても比較、検討して、実際に融資を受ける際に果たして利用できるのか。キャンペーンの期間が過ぎた後はどのような条件になるのかなどを確認しておきます。

フラット35
(買取型)
住宅金融支援機構と民間金融機関とのタイアップ融資

※一定の要件を満たし、認定を受けた「長期優良住宅」については返済期間が最長50年になる「フラット50」の制度があります。
フラット35S

(優良住宅取得支援制度)
「省エネルギー性」「耐震性」など優良な下記の2プランの住宅は金利などを優遇

①「フラット35」S:金利Aプラン
②「フラット35」S:金利Bプラン
民間住宅ローン(例) 財形住宅融資 地方自治体住宅融資
・安定収入がある
・申込時70歳未満の人(親子リレー返済の場合は70歳以上も可)
・住宅ローン、またはその他のローンの返済額に占める割合が一定の基準を満たしている
・ 建築費が1億円以下(消費税を含む)
・床面積が70㎡以上で上限無し
・住宅金融支援機構の技術基準に耐久性など一定の要件が適合した住宅
・敷地面積の用件なし
利用するには左記の「フラット35」の条件のほかに次の特定の技術基準を満たすのが要件です。

・耐震性
・バリアフリー性
・耐久性・可変性
・省エネルギー性

各プランごとの技術基準・要件がございます。
・満20歳以上
・団体信用生命保険に加入が認められる人
・保証会社の保証が受けられる人

自分で住む住宅の建築
・増改築など
・財形貯蓄1年以上
・貯蓄残高50万円以上
・勤務先から住宅手当など一定の負担軽減措置を受けられる申込日現在70歳未満の人。

・床面積が70㎡以上~280㎡以下
・一定の建築技術基準にあてはまる住宅
それぞれの都道府県や市区町村に一定年数、住んでいる人など

新築・増改築やバリアフリー対応、耐震補強、太陽光発電システムの導入など地方自治体によりいろいろ
全期間固定金利。利率は返済期間が20年以下と21年以上の場合や取扱金融機関で異なります。

金利幅
・返済期間20年以下=1.49~2.44%
・返済期間21年以上=1.80~2.75%

※金利は毎月見直され資金の受け取り時の金利が適用されます。
※複数のタイプを扱う金融機関もあります。
・「フラット35」の金利から「フラット35」Sの「金利Aプラン」は当初10年間、「金利Bプラン」は当初5年間いずれも0.3%引き下げられます。 ・金融機関、住宅ローンのタイプ、返済年数などによりさまざまです。 ・当初5年間0.97%

※5年ごとの見直しによる5年固定金利
・各地方自治体で異なる。
・100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
ただし、建築費の90%以内。建築に伴う土地の購入費なども対象。
融資率
・上限は9割
・1億円程度
年収による制限があります。保証会社の評価による担保価格以内。
・最高4,000万円
・財形貯蓄残高の10倍まで融資
・所要資金の90%が限度、建築に伴う一定用件の土地も対象
・500万円~1,000万円程度(利子補給されるケースもあります)

※各地方自治体で異なります。
※一定の要件に基づいた住宅に補助金(助成金)、金利優遇制度を設けているケースもあります。
次のいずれか短い方①15年以上35年以内(1年単位)
※申込者の年齢が60歳以上は10年以上
②完済時の年齢が80歳となるまでの年数(1歳未満切り上げ)元利均等返済か元金均等返済
※6ヶ月ごとのボーナス払い併用もできます。ただし借入額の40%以内。
申込期間平成26年3月31日までの申し込み分に適用。ただし、予算金額があり、予算枠に達する見込みになった際はその前に受付が終了します。 一般的には最長で35年以内
・住宅の種類で異なるケースがあります
・元利均等返済
・親子リレーローンもあります

※住宅ローンの多様化で金融機関によって特色があります。
次のいずれか短い方①10年以上~35年以内。
②申し込みご本人の年齢を80歳から差し引いた年数。

※元利均等返済か元金均等返済
10年~20年(利子補給は5年~10年)
都市銀行など全国の取扱金融機関。

※機構の財形住宅融資や民間金融機関の独自の住宅ローンと組み合わせられます。
※商品名は金融機関で異なります。
※フラット35(保証型)を取り扱っている一部の金融機関もあります。
同左
予定の募集枠に達すると受付を終了する場合があるので早めの申し込みをお勧めします。受付終了日は約3週間前にフラット35サイト(www.flat35.com)で知らされます。
※取り扱っていない金融機関もあるので事前の確認が必要です。
各金融機関の本・支店住宅ローン担当の窓口。 住宅金融支援機構の業務取扱金融機関か(独法)勤労者退職金共済機構による転貸融資制度のある勤務先、共済組合など。 都道府県や市区町村の担当課。
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 住宅ローンの金利タイプにもそれぞれ特色があります。よく理解してから利用することをおすすめします。


 長期固定金利型で借り入時の金利が全期間適用されます。

※低金利時代に融資を受けると将来とも低水準を維持し、資金計画が立てやすくなります。ただし、金利は各金融機関で異なります。

民間住宅ローン 変動金利タイプ


※金融情勢に応じて返済期間の途中でも金利が変動します。原則として半年に1度、短期プライムレートに伴い変動します。
※借入時に将来金利がどのように変動するのか予測しにくい面があります。このため低金利時に借りると将来、高金利になり返済負担が増えることも考えて計画を立てることが大切です。
※変動金利には「5年ルール」と「1.25倍ルール」というものがあります。最近はこのルールが適用されない金融商品も提供されるようになっていますが、原則このルールが適用されています。 「5年ルール」とは金利が変動しても5年間は返済額を変えないというルールです。通常、年2回金利が見直されますが、返済額を5年間は変えずに、5年おきに見直しするというものです。 の1.25倍が上限になるというものです。
 「1.25倍ルール」とは、5年ごとの返済額の見直しの際、金利上昇によって返済額が大きく上昇することになっても、これまでの返済額の1.25倍が上限になるというものです。
 このルールでは、金利が上昇し上限をオーバーした元金部分の返済が繰り越されるため、元金の返済が遅れ利息が増えることになりますので資金計画の際には考慮が必要です。

民間住宅ローン 固定金利タイプ


※たとえば3年、5年、7年、10年など選んだ返済期間の一定期間に固定金利が適用になります。適用期間や金利は金融機関によって異なります。
※固定期間が終了するとその時の金融情勢により金利が見直されます。固定終了後の適用金利は申込み時に予想できません。金利情勢が上昇基調にあれば適用金利もアップすることを承知しておく必要があります。
※全期固定金利のものでも途中で金利が変わるものもあります。途中で金利が変わる場合、借入当初に「○年目から○%」と決められています。
※選んだ固定金利によって金利の水準が決まりますが、一般に固定の期間が短期なほど金利は低い状況です。

元利均等返済

 借入れから完済までの間の返済額(元金+利息)が一定になるようにした返済方式。

<特徴>金利が上昇した場合、返済額をオーバーした分が繰り越されるためローン残高の減りが遅くなる。反対に金利が下がった場合には返済額の余り分に元金が充てられるため、ローン残高の減りが早くなる。ボーナス返済の併用も可。

元金均等返済

 借入れから完済までの間、元金の返済額は一定だが、利息は元金の残高に応じて少なくなっていく返済方式。

<特徴>ローン残高の減り方が早く、同じ条件の場合、元利均等返済に比べ総支払い額が少ない。しかし、返済開始時の返済額が最も多く、当初の返済負担も大きい。ボーナス返済の併用も可。

ボーナス返済

 毎月の返済に加えて、年2回のボーナスからも返済を行う方法です。 ボーナス払い月には毎月の返済額+ボーナス払い返済額を返済することになります。ボーナスの支給額がある程度予想できる場合は、無理のない範囲でボーナス返済をうまく併用すると、返済総額を減らすことができます。
 ただし、景気や勤務先の業績の変動により、支給されるボーナスの額が不安定でまったく予測できない場合には、毎月返済のみで住宅ローンを組んだほうが安心です。


<ボーナス返済の利用を検討する際に注意したいこと>
ボーナスを当てにした返済計画を立てない
ボーナスの変動が大きい人はボーナス返済を利用しない
借入金額を増やすことを目的にボーナス返済を利用するのは避ける
ボーナス返済はボーナス支給額の3分の1以下に抑えておく

 住宅ローンには「店頭金利(基準金利)」と「優遇金利」の2種類があります。「店頭金利(基準金利)」とは各金融機関が独自に設定している住宅ローンの基準となる金利のことを言います。

主要銀行の店頭金利(基準金利)

 35年固定金利・金利状況(2016年6月1日時点)

みずほ銀行 三菱東京UFJ銀行 三井住友銀行 りそな銀行 横浜銀行
1.53%1.11%1.59%1.50%1.60%

優遇金利とは

 「優遇金利」とは住宅ローンを利用する際に金融機関が定めた一定の条件を満たす場合に、一定期間または全期間などの決められた期間に店頭金利(基準金利)から一定の割合で引き下げられた金利のことをいいます。

店頭金利(基準金利)ー 優遇金利 = 実行金利 ※実際の住宅ローン返済時に適用される金利

 つまり店頭金利から引き下げられる金利のことなので、大きいほうが良いということです。 ただし、優遇期間には2つのタイプがあります。


当初期間優遇タイプ
 固定金利タイプに適用されることが多く、決められた期間中の金利を大幅に優遇するタイプです。ただし、期間終了後は期間中に比べ優遇幅が非常に小さくなります。

全期間一律優遇タイプ
 変動金利、固定金利タイプに適用されることが多く、借入当初から返済終了までの全期間にわたり、同一幅の優遇が適用されます。
 当初期間優遇型を利用する場合、優遇期間と期間終了後の優遇幅を確認する事が重要です。また、購入先に提携を結んでいる金融機関がある場合にはさらに良い条件の金利優遇が受けられるかもしれません。
※審査の結果によっては金利優遇を受けることが出来ない場合もあります。

 住宅ローンを利用する際の最大のポイントは「いくらまでなら無理なく返済できるか」という考え方で す。返済方法や返済期間によっても資金計画は変わってきますので、実際に融資を受ける時はいくつかの ケースをシミュレーションして検討することが大切です。
※こちらのシミュレーションはあくまでもめやすです。実際には多少異なりますので融資を受ける際には事前にご確認下さい。


 店頭金利 2.475%、金利優遇1.6%、実行実質金利0.875%の場合で、下の式にあてはめて毎月の返済額をシミュレーションしてみましょう

返済期間25年返済期間30年返済期間35年
100万円あたりの
毎月の返済額
3,712円3,159円2,764円

※1 このシミュレーションはご指定いただいた項目に基づき元利均等方式(固定金利タイプ)で簡易計算した参考値です。ご返済の目安としてご利用ください。
※2 ご購入にあたっては、別途諸費用が必要となります。
※3 実際借入れする場合には年収による制限のほか、物件やその他条件によりシミュレーション結果とは異なります。
※4 このシミュレーションはお客様への簡易計算ツールの提供を目的としており、実際の融資を保証するものではありません。
※5 詳しくはお気軽にご来店のうえ、営業スタッフにご相談ください。