家を買うときに気になるのが、地震が起きたときの安全性。地震の多い日本では、とても重要な検討ポイントです。
日本の耐震基準（建築基準法・同施行令など）は、過去の大地震の教訓を踏まえて段階的に見直されてきました。中でも1981年（昭和56年）の見直し（いわゆる「新耐震基準」）は大きな節目で、1995年の阪神・淡路大震災では、新耐震基準を満たさない建物を中心に大きな被害が生じたことが報告されています。
ただし、耐震基準は「どんな地震でも無傷」を保証するものではありません。大地震の揺れでは、室内の家具転倒によるケガ、内外装の損傷、設備配管の破損などは起こり得ます。また、地盤条件や、短期間に大きな地震が繰り返すケースでは、建物の状態が変わっていくこともあります。
そこで今回は、地震対策としてよく耳にする「耐震構造」「制震（制振）構造」「免震構造」の違いを、目的（守りたいもの）とコスト・維持管理の観点で比較します。
耐震構造とは
建物そのもの（柱・梁・壁・基礎など）を強くして、揺れに「耐える」のが耐震構造です。筋交い、構造用合板（面材）、耐力壁の配置、接合金物、基礎の仕様などを適切に計画し、地震力に対して倒壊・崩壊しにくい構造を目指します。
耐震構造は、住宅・マンションを問わず日本の建物の基本です。ポイントは、揺れ自体を小さくする仕組みではないため、地震時には室内の物が倒れたり、内装にひびが入ったりする可能性が残ることです（＝「倒壊を防ぐ」ことと「揺れを感じない」ことは別）。
耐震構造の特徴
・建物を強くして、倒壊・崩壊しにくくする（建物の基本）
・揺れ自体を止めるものではないため、家具転倒や内装損傷のリスクは残る
・購入時は「耐震等級」「構造計算の有無」「地盤・基礎の考え方」など、根拠の確認が重要
制震（制振）構造とは
制震（制振）構造は、建物の骨組み等にダンパー（制振装置）を組み込み、地震のエネルギーを吸収して建物の揺れ方（変形や振動）を抑える考え方です。
耐震構造が「強さ」で耐えるのに対して、制震は「エネルギーを吸収する仕組み」を足すイメージです。効果の出方は、建物規模・間取り・壁量バランス・ダンパーの種類や設計条件で変わるため、広告的に“○％低減”と一律に言い切るのは難しいですが、建物の損傷を抑える／繰り返しの揺れに備えるという目的で採用されます。
戸建でも採用例は増えており、既存住宅でも補強工事として検討できる場合があります（工法・建物条件によります）。
制震構造の特徴
・ダンパー等で地震エネルギーを吸収し、揺れ方（変形・振動）を抑える考え方
・内外装や設備へのダメージ低減が期待される（効果は設計条件で差が出る）
・高層建築での採用が多いが、戸建でも採用例がある
・リフォームで取り入れられる場合もある（適用可否は要確認）
免震構造とは
免震構造は、建物と地盤（基礎）の間に免震装置（積層ゴム・すべり支承・ダンパー等）を設置し、地震の揺れが建物に伝わりにくい状態をつくる考え方です。
建物の上部に入る加速度や変形を抑えやすいため、建物や内装・設備、家具などの被害を減らすことが期待されます。一方で、導入コストが上がりやすいこと、定期点検など維持管理が重要なこと、敷地条件や計画条件（必要クリアランス、地盤、周辺状況など）によっては検討上の制約が出ることに注意が必要です。
免震構造の特徴
・建物に地震動を伝えにくくし、上部構造や室内被害の低減を狙う
・「地震後の機能維持」を重視する建物で採用されることが多い
・導入コストが上がりやすく、点検・維持管理も前提になる
・戸建・マンションともに採用例はあるが、計画条件で向き不向きがある
まとめ（選び方の考え方）
「耐震・制震・免震」は優劣というより、守りたいものと許容できるコスト・維持管理で選び方が変わります。
戸建住宅では、まず耐震（＝建物の基本）を確実にした上で、必要に応じて制震や免震を検討する流れが一般的です。建売など完成済みの戸建では方式を選びにくいこともありますが、購入時は次のような「根拠」を確認すると判断しやすくなります。
購入時に確認したいチェック例
・耐震等級（等級1〜3）や、住宅性能評価書の有無（「等級◯相当」か「評価書あり」か）
・構造計算（許容応力度計算等）の実施有無（住宅会社の方針による）
・地盤調査、基礎仕様、液状化・浸水などのハザード情報
・家具転倒防止など、室内被害を減らす対策のしやすさ
耐震等級とは（重要：誤解が多いポイント）
耐震等級は、住宅性能表示制度における評価項目の一つで、地震に対する強さを等級で示します。ここでいう「等級」は、一般にイメージされる「震度◯に耐える」という言い方とは別で、建築基準法で想定する地震力に対して、どの程度の余裕を見ているかを表現するものです。
耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）
等級1：建築基準法で想定する「極めて稀に発生する地震力」に対し、倒壊・崩壊等しない程度
等級2：等級1の1.25倍の地震力に対し、倒壊・崩壊等しない程度
等級3：等級1の1.5倍の地震力に対し、倒壊・崩壊等しない程度
なお、免震は耐震等級の「上位互換」や「自動的に等級3」という扱いではありません。住宅性能表示では「免震建築物かどうか」は別の表示項目として整理され、免震建築物の場合は耐震等級（倒壊等防止／損傷防止）を同じ形で評価しない取り扱いもあります。免震・制震を検討する場合でも、書類上は何が表示され、何が根拠になっているかを確認するのが安全です。