建売・注文住宅・建築条件付き土地比較

 戸建、特に新築戸建でのマイホーム購入を考えるときに迷う方が多いのが「建売」がいいか「注文住宅」がいいか「建築条件付き土地」がいいかというもの。これらの特徴を解説しメリット・デメリットを比べてみたいと思います。

建売住宅とは

 建売住宅というと既に建物が建って売られている家、というイメージを持たれるかもしれません。これは半分正解です。建売住宅というのは土地と家屋(建物)がセットになった状態で販売されるものを指すことばで、実際には次の2つのケースがあります。

1.建物が完成している物件
2.建物が未完成の物件

 建物が完成している物件はもちろんのこと、建築確認申請と呼ばれる建築許可(各市区町村や第三者機関による)さえ受けていれば、土地だけの状態あるいは建物が建築途中の状態でも建売住宅として販売されます。この申請の際に図面が決定されるため、原則的に間取りやデザインは購入後に変更することはできません。

建売住宅のメリット
・仕様があらかじめ決められているので、コストを抑えたものになっていることが多い
・建物が完成している場合 / 完成物を見ることができるので、イメージと食い違うことが無い
・建物が未完成の場合 / 工事の様子が見られるので安心

建売住宅のデメリット
・安っぽく見える場合もある
・建物が完成している場合 / 見えない部分の工事もきちんと行われているかどうか不安が残る場合も
・建物が未完成の場合 / 完成後の物件が自分のイメージと食い違うおそれがある

注文住宅とは

 注文住宅とは建売とは反対で、土地の購入と建物の建築は別の話、というものです。施工主(家主)が設計事務所やハウスメーカーに依頼し、用意してある土地に家屋を建築させます。間取りやデザイン・材質などが自分の好みに合わせて決められるという大きな特長があります。

注文住宅のメリット
・自由度が高いのでこだわりを入れられる
・建築状況をリアルタイムで確認できる

注文住宅のデメリット
・自由度が高すぎるため、アレもコレもとオプションをつけすぎて予算をオーバーしてしまいやすい
・入念な打ち合わせが必要なので手間と時間がかかる
・完成物が見られないので、イメージと違う!なんてことも…

建築条件付き土地とは

 建築条件付き土地というのは、「売主もしくは売主の指定する建築会社で家を建築をするなら土地を売りますよ」という”建築条件”の付いた土地のことです。建築条件付き土地の売買契約が成立したら、一定期間内(3ヶ月以内ということが多い)に家屋を建てる契約(建築工事請負契約)を指定の建築会社と交わさなければいけません。もし期間内に建築工事請負契約が成立しなかった場合、土地の売買契約もさかのぼって無効になり、手付金や預かり金などの売主が受領した全額が買主に返還されます。 広告などでは建売に近い形で見かけることが多いかもしれませんが、基本的には土地のみの売買となるため、注文住宅に近いと言えるでしょう。

 売主としては建物の建築とセットで利益を見込むため、土地の価格は相場より安いのが一般的です。また、建物については参考プランが用意されている場合が多いです。その土地にどんな住宅を建てられるのかイメージしやすいため、「土地を買ったはいいけど思うような住宅が建てられない」といった失敗をする危険性は低いでしょう。 また、 通常の土地を買って注文住宅を建てる場合に比べると建築までの全体像を把握しやすいため、資金計画が立てやすい、建築までの段取りがスピーディに進められる、といったメリットもあります。

 一方、注文住宅とはいえ施工する建築会社が決められているため、使用できる材質や工法などに制限がある場合もあります。他にもトラブルの例も多く、注意が必要な形態と言えそうです。

建築条件付き土地のメリット
・相場より安い
・参考プランをもとにできるので一から間取りなどを考えなくてもよい
・資金計画やスケジュールが立てやすい

建築条件付き土地のデメリット
・施工会社によっては使用できない材質や工法もある
・トラブルが多い

補足:トラブルの例
・指定の施工会社ではあらかじめ作成された参考プランに沿った建物しか建築できない、仕様の変更に応じてくれない(実質的に建売と同様)
・土地の売買と同時に、あるいは建築プランが詳細に決まらないうちに契約を迫られる→結果的に考えていた仕様・予算と大きく異なってしまった(青田売り)
※ 青田売り…土地と建物の売買契約を先に結んでしまって、あとから建物を実際に建てるというものです。建売住宅は、建築確認を受けるまでは販売することも広告する事もできないため、青田売りは宅建業法に違反する違法販売となります

補足:トラブルを回避するために
 建物の設計については、希望するプランが建てられるかどうか、自由な設計が可能かどうかを指定の施工会社にきちんと確認しておきましょう。このとき仕様・設備の内容や建物の見積もりも合わせてお願いしましょう。

 「建築条件付土地」の売買では、まず土地の売主と土地の売買契約を行います。その後、建物のプランが決まった段階で、初めて建築工事請負契約を施工会社と結ぶことになります。土地の売買契約を結ぶ際に、「買主と売主が建物のプランで合意できない場合は土地の売買契約を白紙にする」という内容にしておくべきです。土地の売買と同時に建物の売買契約を結ぶよう迫る業者はもってのほかです。
 施工会社が指定されてるとはいえ、建築プランは双方きちんと納得がいくまで話し合って決定することが肝要です。

 建築条件付き土地は、建物の工事請負契約が結ばれて初めて土地の契約も有効となりますので、それまでは土地の代金支払い義務はありません。施工会社に不安を持ったら、土地の売買契約から白紙に戻すことも検討した方がよいかもしれません。

まとめ

 このように「建売住宅」「注文住宅」「建築条件付き土地」にはそれぞれメリット・デメリットがあります。
 時間や予算、希望エリア、建物の仕様でどうしても譲れない点、優先度などをよく考えたうえで選ぶことが大切です。
 しかし、広告掲載の時点で土地の販売方法が既に決まってしまっている場合も多いので、希望のエリアに売り地を見つけても販売方法を選ぶことができない場合もあります。
 そのため、これらを選びたい場合にはより細かな情報収集が必要だと言えそうです。

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