「中古住宅は割安そう」「古い家を買って自分好みにリフォームするのが魅力」――こうした考え方は近年ますます一般的になっています。実際、中古戸建には立地の選択肢が広い、実物を見て判断できる、リフォームで暮らしを最適化できるなどの良さがあります。
一方で、中古住宅は“良いところだけ”ではありません。購入後に「想定外の修繕費がかかった」「思ったリフォームができなかった」「ローンや税優遇の条件に合わなかった」といったズレが起きやすいのも事実です。中古を選ぶなら、メリットと同じくらい“リスクの潰し方”を先に決めておくのがおすすめです。
中古住宅を選ぶ際の注意点（戸建編）
中古戸建を検討するときは、特に次の4点を押さえておくと失敗が減ります。
1）「10年保証がない」ではなく、「保証の中身が物件ごとに違う」
新築住宅は、法律上「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」について10年間の瑕疵担保責任（資力確保措置：保険または供託）が前提となります。
一方、中古住宅は自動的に10年保証が付くわけではなく、売主が個人か事業者か、契約内容がどうなっているかで、買主が受けられる保証（責任）の範囲・期間が変わります。
ただし「中古＝無保証」という意味でもありません。たとえば、既存住宅売買かし保険（いわゆる中古のかし保険）を付けられるケースもあり、保険期間が2年または5年の商品があります。
中古を検討する際は、保証の有無ではなく、①対象部位（構造・雨漏り等）②期間 ③免責や条件（検査の有無）まで確認するのがポイントです。
2）「売りに出た理由」よりも「建物の状態を見える化」する
売却理由は家庭事情など様々で、外から確実に断定できないこともあります。だからこそ重要なのが、感覚ではなく書類と検査で状態を把握することです。
具体的には、建物状況調査（インスペクション）の活用や、雨漏り跡・床の傾き・シロアリ・給排水の劣化など「後から効く項目」を優先してチェックすることをおすすめします。
3）リフォームは“何でもできる”わけではない（2025年4月以降は特に注意）
SNS等で見かける「劇的リノベ」は魅力的ですが、工事内容によっては建築基準法上の手続き（建築確認等）が必要になる場合があります。
とくに2025年4月1日以降、木造戸建（区分上「新2号建築物」等に該当するもの）の大規模なリフォーム（大規模の修繕・模様替え）は、内容次第で建築確認手続きの対象になることが整理されています。
「リフォームするから古くても大丈夫」と決める前に、この家で・どこまで・いくらで・手続き込みで可能かを、購入前に見立てておくのが安全です。
4）ローンと税優遇は“中古だから不利”ではなく、“要件に合うか”が分かれ目
中古戸建は、築年数・耐震性・検査や証明書の有無によって、金融機関の評価や借入条件が変わることがあります。
また、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）も、適用期間や要件が定められているため、購入前に「この物件は対象になり得るか」を確認することが大切です（制度は入居年・物件区分で要件が変わります）。
内覧でそのまま使える「聞く質問10個」（中古戸建）
- 売主は「個人」か「事業者」か？（契約不適合責任の条件・期間が変わりやすい）
- 契約不適合責任は「免責」か、期間は何年か？（書面で確認）
- 雨漏り歴はあるか？ いつ・どこで・補修方法は？（写真や修理記録の有無）
- シロアリ点検・防蟻処理の履歴は？ 最終施工時期、保証書の有無
- 給排水管・給湯器の交換履歴は？（年式と交換目安を把握）
- 外壁・屋根のメンテ履歴は？（塗装や葺き替えの時期／施工会社）
- 耐震性の裏付けはあるか？（新耐震の築年・耐震診断・補強工事の有無／資料）
- インスペクション（建物状況調査）は実施済みか？ 未実施なら「実施してから判断」できるか？
- 希望するリフォームは可能か？（柱・耐力壁の位置、増改築歴、確認申請が必要になり得る工事か）
- 既存住宅売買かし保険は付保できるか？（付ける場合、対象範囲・期間・免責、検査のタイミング）
※「口頭回答」ではなく、可能な範囲で根拠書類（保証書、修理記録、検査報告書等）までセットで確認できると安心です。
住宅の性能（断熱・省エネ・耐震・設備）は年々アップデートされています。中古住宅が向いている方も多い一方で、“想定外を減らす段取り”がないまま買うと後悔になりやすいのも中古の特徴です。
中古を選ぶ場合は、①インスペクション等で状態把握 → ②リフォーム可否と概算 → ③資金計画（ローン・税）の順で、購入前に一度「見える化」してから判断するのがおすすめです。
※本記事は一般的な注意点の整理です。個別物件の適法性・保証範囲・ローン可否・税務判断は、契約書面・行政窓口・金融機関・建築士等の確認を前提にご検討ください。