「売り」と「買い」、どちらが先か？
戸建・マンションを問わず、住み替え（買換え）で最も悩ましいのが、売却と購入の“タイミング”です。
結論から言うと、どちらが正解と決め切れるものではなく、資金計画（ローン）／住み替え期限／希望条件の強さで選び方が変わります。
そこで本記事では、住み替えの代表的な進め方と、失敗しにくくするための「安全弁（特約・仕組み）」を、実務目線で整理します。
まず押さえたい：住み替えは大きく4パターン
住み替えは、次の4パターンに整理すると判断しやすくなります。
- 売り先行：いまの家を売ってから、新居を買う
- 買い先行：新居を買ってから、いまの家を売る
- 売り買い同時進行：売却と購入を並行し、決済・引渡し時期を調整する
- 買取（買取保証・即時買取など）：期限や確実性を優先し、業者買取も選択肢に入れる
売却を先行した場合の考え方（売り先行）
売り先行は、資金計画を堅実にしやすい方法です。売却代金（手残り）が固まってから購入予算を組み立てられるため、二重ローンや資金不足のリスクを抑えやすいのが特徴です。
一方でデメリットは、売却が先に決まったのに希望条件に合う購入物件が見つからない場合、仮住まいが必要になる可能性がある点です。仮住まいは家賃だけでなく、引越しが2回になったり、初期費用が発生したりと、想定外の負担が出ることもあります。
売り先行を選ぶなら、「いつまでに住み替えたいか（期限）」を明確にし、売却の“引渡し時期”を調整する工夫（後述）もセットで検討すると進めやすくなります。
購入を先行した場合の考え方（買い先行）
買い先行は、気に入った物件を確保しやすく、住み替え先に妥協しにくいのがメリットです。特に「学区」「勤務先の異動」「家族構成の変化」など、購入時期が動かしにくいケースでは現実的な選択肢になります。
ただし、購入物件の決済（支払い）までに売却が間に合わないと、二重ローンやつなぎ融資など資金面の負担が大きくなります。さらに、売却を急ぐあまり価格面で不利になってしまうこともあるため、買い先行は「安全弁」を用意しておくのがポイントです（後述の買い替え特約・買取保証など）。
同時進行が“バランス型”の考え方
実務上は、売りと買いを同時に走らせ、売却が半歩リードする進め方が選ばれることも多いです。
具体的には、まず売却の準備（査定・販売計画）を整え、売却活動を開始しつつ、購入も並行して検討します。これにより、
- 売却の反響（市場の評価）を見ながら購入予算を調整できる
- 購入チャンスを逃しにくい
- “売れ残り”と“買い逃し”の両方をバランスよく避けやすい
ただし同時進行は、契約・ローン・引渡しの段取りが複雑になりやすいので、特約の入れ方や決済日の組み方が重要になります。
住み替えを失敗しにくくする「3つの安全弁」
住み替えは、段取りの工夫でリスクを大きく下げられます。代表的な“安全弁”は次の3つです。
- ① 買い替え特約（売却条件付き）
「○月○日までに旧居が○○万円以上で売れなければ、新居の購入契約を白紙解除できる」といった考え方の特約です。買い先行の資金リスクを抑えるのに有効ですが、売主側が受け入れるかは交渉になります。 - ② 引渡し猶予（引渡し時期の調整）
旧居の売却で、買主に一定期間待ってもらい、引渡しを遅らせる調整です。仮住まい回避に役立つ一方、買主側の理解が必要で、条件次第では敬遠されることもあります。 - ③ 買取保証付き仲介／期限付きの買取提案
一定期間は仲介で高値売却を目指し、期間内に売れなければ、あらかじめ合意した条件で業者買取に切り替える方法です。
「いつまでに売却代金を確定させたいか」が明確な方に向きますが、買取価格や条件は会社・物件で差が出ます。契約内容（期間・価格・切替条件）は必ず事前に確認しましょう。
資金計画で見落としやすいチェックポイント
住み替えでトラブルになりやすいのは「資金のズレ」です。次の点は早い段階で整理しておくと、判断が一気に楽になります。
- 旧居ローン残債の有無（完済できる見込み／抵当権抹消の段取り）
- 購入側のローン審査スケジュール（事前審査→本審査→金消契約→実行）
- 二重ローン期間が発生する可能性と、その支払い余力
- つなぎ融資を使う場合の金利・手数料・返済期限
- 売却・購入それぞれの諸費用（仲介手数料、登記費用、引越し費用、税金関係など）
豊田市・近郊のエリア特性（売却目安期間の一般論）
豊田市および近郊（みよし市・岡崎市など西三河エリア）は、同じ「戸建」「マンション」でも、駅距離／駐車台数／道路付け／築年数／リフォーム歴で反響の出方が大きく変わりやすいエリアです。
特に豊田市駅周辺は再開発や都市機能の向上が進んでいるとされ、住み替え需要も含めて市況の影響を受けやすい傾向があります。
売却期間の目安は一概に言えませんが、一般的なアンケートデータでは「不動産会社へ連絡してから売買契約が完了するまで」で3〜9か月帯が中心になりやすく、条件次第ではより長期化するケースもあります。
また、西三河エリアでは春（年度替わり）に取引が活発化する傾向も見られるため、“いつまでに売りたいか”から逆算して、早めに準備を始めるのがおすすめです。
- 売れやすさに直結しやすい点：駐車場の台数・停めやすさ、主要道路への出やすさ、生活動線（買い物・学校・職場）
- 販売時期の考え方：春の需要期に合わせるなら、遅くともその数か月前から査定・整備（片付け・修繕）を開始
- 価格戦略の考え方：「売り急ぐ必要があるのか／相場でじっくり売るのか」を先に決め、買い替え特約や買取保証などの“安全弁”を組み合わせる
ご相談導線（センチュリー21豊川）
住み替えは「売り」「買い」それぞれの契約条件が絡むため、段取りを先に設計しておくと進めやすくなります。
「売り先行／買い先行で迷っている」「二重ローンが心配」「買い替え特約は入れられる？」など、状況を整理するところから一緒に進めます。
お電話でのご相談：0565-36-0267
まとめ：迷ったら「売りを半歩先行」＋安全弁の組み合わせ
住み替えは「売り」「買い」どちらか一方を完璧に優先するよりも、売却を半歩先行させつつ同時進行にし、必要に応じて買い替え特約／引渡し猶予／買取保証などの安全弁を組み合わせると、無理のない計画になりやすいです。
ただし、最適解は「期限」「資金」「物件条件」「ローン状況」で変わります。住み替えの段取りは複雑になりがちですので、状況を整理したうえで一緒に作戦を組み立てていきましょう。
